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2021年12月13日发布

事项：

1）12月6日，中共中央政治局会议提出， 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

2）12月10日， 中央经济工作会议提出， 要坚持“房住不炒” 定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

平安观点：

定调房地产“良性循环”，继续支持合理住房需求： 中央政治局会议近年首次提及房地产行业“良性循环”，有别于以往仅围绕“促进房地产市场平稳健康发展”的表述，释放重建行业信心的明确信号。“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”亦具有明确方向性指导，居民按揭端持续松绑，结合 12 月 3 日多部门对于恒大事件表态，首套及改善性住房将得到更多支持。 结合促进行业良性循环的表述， 预计涉房融资或逐步解冻，房企合理正常的融资需求、 购地、融资等经营行为有望逐步回归常态。

加强预期引导,“房住不炒”仍是底线： 中央经济工作会议首次提出“ 预期引导” 概念， 如近期土拍市场推出下调地价起拍价以及限售价格等措施，即对稳定房价预期起到一定引导作用，后续不排除在预期管理方面会有新动作跟进。 此外中央经济工作会议重提“ 房住不炒”，同时在中央政治局会议有关“促进房地产业良性循环”的表述前， 补充强调“ 因城施策”，表明“房住不炒”仍是不可动摇的底线， 但不排除部分供需压力的区域政策微调。

保障性住房或为稳增长重要抓手， 鼓励探索行业新发展模式： 两次会议均强调“ 推进保障性住房建设”， 2022 年保障性住房建设有望提速，或对房地产投资起到一定支撑作用。 同时“ 探索新的发展模式”亦为近年行业新提法， 随着行业周期见顶， 增量市场逐渐转变为增量存量共存的模式， 存量市场下的老旧小区改造、物业管理、租赁市场等或将发力；此外过去“ 依赖房价和地价上涨” 高杠杆的模式一去不复返，叠加房地产税试点加速推进，居民投机炒房等观念逐步扭转，房企在“ 租购并举”、“ 加快发展长租房市场”等引导下， 发展模式亦将面临新的探索。

投资建议： 中央两次会议均强调促进行业良性循环，释放树立行业信心的积极信号，后续更多支持引导政策有望落地，行业融资、销售、 购地等行为有望逐步回归常态。我们认为短期行业流动性危机仍未消除， 政策博弈空间仍在，中长期龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出，建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A 等。 考虑存量时代物管及商管板块的广阔发展空间及自主强化能力，看好综合实力突出的物管龙头碧桂园服务、保利物业以及轻资产输出实力强劲的商业运营商星盛商业等。

风险提示： 1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响； 2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险； 3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。