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2022年07月28日发布

事项：

7月28日，中共中央政治局召开会议，提出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作座谈会，强调支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。

平安观点：

“稳地产”放在更靠前位置，短期政策力度有望加大。会议强调要全方位守住安全底线，同时将“要稳定房地产市场”放在更靠前位置，凸显中央稳地产的决心。7月以来受推盘回落及个别行业事件影响，销售再度走弱，截止7月26日平安重点跟踪50城成交同比降32.2%，降幅较6月扩大18.4个百分点，上半年百强房企销售面积同比下降52.9%，楼市复苏仍充满波折。相比4月政治局会议“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，本次会议强调因城施策用足用好政策工具箱，同时延续“支持刚性和改善性住房需求”的表述。考虑4月首提“支持改善性住房需求”后，5月成都、杭州等地政策调整快速落地，随着本次会议精神逐步传达，预计短期各地更多“稳市场”政策有望出台。

强调保交楼、稳民生，地方政府有望发挥更大作用。会议强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，近期受个别行业事件影响，市场对房屋交付担忧有所升温。统计23家主要涉及出险或展期房企2021年合计销售额约3.86万亿，占百强房企的30.6%，由于信用端的担忧，部分出险房企在外部融资和内生销售均存一定难度。根据中指院不完全统计，2022H1民企信用债发行占比仅11%，16家出险或展期房企销售额同比降64%，短期保交楼压力仍大。在“保交楼、稳民生”大背景下，多家出险或展期房企正通过资产转让、引入战投等方式积极自救，部分地方政府亦出台返还土地款等举措，在“压实地方政府责任”的大背景下，预计各地地方政府在“保交楼”中将发挥更大作用。

持续看好强运营、强信用房企。我们认为本轮地产调整期将加速房企分化，在短期行业复苏仍存波折的背景下，“强信用”更易将融资优势转化为拿地优势，最终转化为销售及盈利优势。根据中指院统计，上半年央国企信用债发行占比达89%、集中供地中央国企拿地金额占比达71%，百强房企中央国企销售额增速（-36.2%）大于民企（-61.7%），房企分化已逐步显现。中长期看，本次楼市调整有望加速行业供给端优化，部分企业或面临退出、规模萎缩，逐步改变过往“高地价、低盈利”现状。格局优化后将更考验开发商运营能力，具备强运营能力房企有望脱颖而出。

投资建议：个股建议优选销售、投资占优，且有望率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、天健集团等。物管方面，房地产复苏等待期建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。

风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及时性低于预期风险。