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2022年09月05日发布

行业点评

本周地产板块 A股涨幅靠前， 物业板块持续回调。 本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第 2； WIND 港股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第 10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.6%，沪深 300 指数涨跌幅为-2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-1.8%和-3.3%。

本周土地市场延续低温态势。 本周全国 300 城宅地成交建面 906 万㎡，单周环比 36%，单周同比 13%，平均溢价率 1%，本周厦门、无锡土拍较冷。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 30809 万㎡，累计同比-46%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房成交环比上升，同比下降。 本周 35 个城市商品房成交合计 459 万平米，周环比+19%，周同比-21%。 其中， 一线城市：周环比+13%，周同比-6%； 二线城市 ：周环比+27%，周同比-20%； 三四线城市：周环比-15%，周同比-54%。

本周二手房同环比齐跌。 本周 15 个城市二手房成交合计 137 万平米，周环比-10%，周同比-8%。 其中， 一线城市：周环比+2%，周同比-8%；二线城市：周环比-13%，周同比-10%； 三四线城市 ：周环比-20%，周同比+36%。

百强房企 8 月销售同比跌幅收窄，改善房企销售拐点初步确立。 百强房企 8月全口径销售金额 6047 亿元，环比 7 月持平，同比-33%。 8 月销售同比降幅相较 7 月有所收窄，主要因为去年同期基数较低，当前整体销售并未明显转暖。但具体来看，房企表现已明显分化，部分房企销售同比大幅增长。 比如建发房产和滨江集团 8 月权益销售金额同比分别+31%和+43%。从 8 月全口径销售金额来看， TOP30 房企中有 16 家环比增长， 9 家同比增长。我们认为以建发和滨江为代表的改善房企销售拐点已初步确立，后续或将领先行业实现持续复苏。我们曾在 6 月的专题报告《三问房地产市场销售复苏情况》中提出，建发房产、滨江集团等改善型产品为主的房企，在今年 Q3 有望率先实现同比销售转正，目前这一判断已初步得到验证。

郑州保交楼取得初步进展。 7 月郑州市房管局召开会议， 针对停工断贷项目提出棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的纾困方式。 9 月 1 日，河南郑地住房租赁有限公司公示了收购用于人才公寓项目的23 个存量房源（第一批次）， 这意味着郑州保交楼举措取得初步的实质性进展。

投资建议

当前整体销售市场尚未明显复苏，但以建发和滨江为代表的改善型房企 8 月销售已同比转正， 拐点初步确立。 我们认为改善房企的正循环将持续进行，呈现强者恒强的态势。 推荐绿城中国、滨江集团、建发股份。 此外，建议关注强房产交易平台贝壳；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约