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2022年04月06日发布

行业点评

本周A股地产领涨、H股地产和物业板块表现亮眼。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+10.8%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2.1%，在各板块中位列第16。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深300指数涨跌幅为+2.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和+1.9%。

集中土拍提高土地市场活跃度。本周全国300城宅地成交建面1007万㎡，单周环比120%，单周同比-26%，平均溢价率4%（成都、重庆等城市集中土拍）。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面9782万㎡，累计同比-54%。

本周一手房销售环比持续回升、同比下降。本周40个城市商品房成交合计518万平米，周环比+19%，周同比-38%，其中：一线城市周环比-7%（疫情影响），周同比-39%；二线城市周环比+23%，周同比-34%；三四线城市周环比+51%，周同比-53%。

本周二手房销售环比回升、同比下降。本周17个城市二手房成交合计154万平米，周环比+25%，周同比-32%，其中：一线城市周环比+10%，周同比-34%；二线城市周环比+31%，周同比-28%；三四线城市周环比+36%，周同比-69%。

衢州、秦皇岛打响取消限购第一枪。本周，浙江衢州发文对限购和限售政策同时进行了取消和松绑，河北秦皇岛结合当前房地产市场发展形势废止了此前的限购政策。房地产市场承压较大的三四线城市率先正式出台取消限购限售的宽松政策，而一二线城市虽无正式发文，但有在执行层面的适度宽松，福州、南昌也默认放松限购。我们预计宽松的基调将延续，更多需求端的调控放松将出台。

行业利润率回归类制造业水平。近期各大房地产企业陆续发布2021年业绩公告，整体毛利率和净利率均呈下降趋势，2021年平均销售毛利率18.74%，同比下降4.61pct；平均销售净利率8.21%，同比下降2.42pct，自2008年以来首次低于10%。随着2017年以来高地价逐步进入结转周期、限价政策的全面实施，我们预计行业将逐步回归类制造业属性（2021年制造业整体毛利率20.53%，整体净利率7.96%），行业利润率将延续当前水平。

投资建议

我们认为三四线城市取消限购的政策将陆续出台，而一二线城市也会有需求端的放松实施。地产板块，首推销售逆势增长、业绩确定性强的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，我们看好民营物业公司在关联房企流动性危机解除后的弹性，推荐金科服务、碧桂园服务。

风险提示

调控宽松不及预期；疫情持续影响市场销售