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2022年03月07日发布

行业点评

本周地产板块表现稳定，物业板块跑输沪深 300。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+1.2%，在各板块中位列第 6；港股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第 8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.8%，沪深 300 指数涨跌幅为-1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-0.9%和-3%。

本周一手房销售面积环比、同比下降。本周（2 月 26 日-3 月 4 日），40 个城市商品房成交合计 471 万平米，周环比-2%，周同比-35%。其中，一线城市：周环比-10%，周同比-38%；二线城市：周环比 0%，周同比-27%；三四线城市：周环比+3%，周同比-55%。

本周二手房成交面积环比回升、同比下降。本周（2 月 26 日-3 月 4 日） ，17个城市二手房成交合计 135 万平米，周环比+11%，周同比-28%。其中，一线城市： 周环比+8%，周同比-34%；二线城市： 周环比+14%，周同比-21%；三线城市：周环比-6%，周同比-66%。

政府工作报告强调促进房地产业良性循环和健康发展。①“促进房地产业良性循环”是最近 10 年政府工作报告里房地产相关表述中的首次提法，我们认为这意味着政府已认识到当前房地产业现状仍处于“不良循环”中，未来政策将以房地产业回归正轨为导向。②会议提及设立金融稳定保障基金，我们认为解决地产行业烂尾现象和部分房企的债务风险或是其主要用途之一，今年竣工交付有望实现更大增长，利好优质物管企业。③郭树清近期在讲话中表示新市民住房需求仍存，我们认为新市民对未来住宅需求形成较强支撑，未来需求侧也将有更多信贷和放开限购限贷的组合拳政策出台。

多城市楼市利好频出，市场信心有望提振。本周中山、东莞、青岛等城市出台公积金、限售等宽松政策，重庆、温州等城市下调首付比例或降低房贷利率，而郑州出台的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》更是多维度的兜底楼市。与 2021 年四季度信贷端单方面兜底不同的是，目前信贷端和地方调控端协同维护房地产业健康发展的态势正在形成，我们认为将有更多城市出台全方面的房地产宽松政策，市场信心将得到实质性的提振。

碧桂园、美的置业获并购融资额度，民企上岸信号明显。招商银行在同一天与碧桂园和美的置业签订了地产并购战略合作协议，分别授予碧桂园和美的置业 150 亿元和 60 亿元的并购融资额度，而此前并购贷的授予对象基本是国企，比如保利、招商蛇口、华润置地、建发国际等。我们认为本次招商银行向两家民企授予并购额度表明部分民营房企经营状态同样相对安全，未来民营房企的估值修复值得期待。

投资建议

预计未来房地产调控宽松是大概率事件，行业将企稳回暖。地产板块，我们认为销售逆势增长的房企将拥有阿尔法收益，看好绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，我们认为民营物业公司在关联房企流动性危机解除后，估值修复弹性较大，看好管理密度高，增值服务发展好的民营物管公司，推荐金科服务、碧桂园服务。

风险提示

房地产调控政策宽松不及预期；市场信心持续走低