理工酷

2022年03月07日发布

事项：

央行、银保监会发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，明确“新市民”范围、提出要满足新市民合理购房信贷需求、合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准等。

国务院总理李克强在 2022 年政府工作报告中指出，坚持“房住不炒”的定位，探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

平安观点：

经济工作要坚持稳字当头，“稳地产”意图明确。2022 年政府工作报告指出，“面对下行压力,要把稳增长放在更加突出的位置， 2022 年经济目标设定为 5.5%左右”， 明确“政策发力适当靠前，及时动用储备政策工具” 等，着力稳定经济大盘，预计宏观财政货币政策仍将进一步发力，或对房地产行业的平稳发展提供重要支撑，为行业资金流动性恢复奠定基础。房地产作为支柱产业，2021 年房地产业增加值拉动整体经济增长约 0.38 个百分点，对 GDP 增长贡献率为 4.64%，地产投资占固定资产投资的 27%，其平稳运行为经济增长的重要支撑；同时政府工作报告中再次强调“稳地价、稳房价、稳预期”，政策端“稳地产”意图明确。

“房住不炒”总基调不变，因城施策促进良性循环。2020-2022 年政府工作报告中均强调坚持“房住不炒”定位，调控总基调不变。但 2021H2 楼市下行压力及部分房企信用风险加大背景下， 本次政府工作报告延续 2021年中央经济工作会议的表述，强调支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。近期已有郑州等核心城市出台稳楼市新政，但各市场主体信心仍显不足，整体楼市成交未见起色。后续在“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的政策导向下，预计“两会”后各地因城施策节奏或将加快，促进需求端信心恢复。

支持新市民合理购房信贷需求，政策端空间有望加大。银保监会及央行发布通知，强调“因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度”等，结合近期郭树清主席“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”的表态，预计后续住房信贷支持力度有望进一步加大。其中新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人，潜在购房需求的加速释放亦能为当下楼市提供一定支撑。同时当下部分城市限购政策对非户籍人口或落户未满一定年限群体仍有购房限制，随着本次政策的出台，不排除未来部分城市政策出现微调。

加大保障性租赁住房支持力度， 市场化、法治化方式化解风险隐患：政府工作报告再次提及“加快发展保障性租赁住房” 、 “坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”等，近期中央多次重要会议及文件均提及保障性租赁住房，充分体现对保障性租赁住房的重视程度，发展保障性租赁住房已成为住房制度建设的重要内容。多城发布“十四五”期间保障性租赁住房的筹集计划，全国 40 个重点城市规划筹集保障性租赁住房 650 万套（间）， 其中 2022 年全国计划筹集 240 万套（间） ，银保监会及央行通知亦提及，支持银行保险机构参与推动增加长租房源供给，支持商业银行依法合规为专业化、规模化的住房租赁企业提供信贷支持，降低住房租赁企业资金成本，助力缓解新市民住房压力等，金融支持政策出台或将带动市场化主体的参与积极性，保障性租赁住房相关配套政策进一步完善。同时政府工作报告还强调，设立金融稳定保障基金，运用市场化、法治化方式化解风险隐患，亦为当下部分房企信用风险化解奠定基础。

投资建议： 尽管 2021 年 9 月以来政策基调亦逐步转暖，但楼市成交及房企资金端依旧承压。 此次政府工作报告明确经济“稳”字当头，预计“两会”后各地因城施策节奏或将加快，后续无论是从“稳增长”大局、或是避免行业系统性风险，政策端仍有改善空间，板块估值有望持续修复。中长期来看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A 等，适度关注弹性二线标的如滨江集团、新城控股等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，性价比凸显，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，亦有望带来优质物管估值修复，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3 ）政策改善及时性低于预期风险。