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2022年08月29日发布

周度观点：近日国常会表示允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求，同时西安再推“以租换购”，促进改善型需求释放。随着政策持续发力，后续房地产有望温和修复，但过程或相对波折。投资建议方面，开发板块建议优选销售、投资占优，有望率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

政策环境监测：1）国常会：允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求；2）西安：限购放宽，出租房屋可再获一套购房资格。

市场运行监测：1）成交环比回落，有望温和修复。本周（8.20-8.26）新房成交3万套，环比降1.8%；二手房成交1.5万套，环比降8.2%。8月（截至26日）新房日均成交同比降29.2%，较7月收窄1.8pct。后续购房信心重塑仍需时日，政策推动下成交或温和修复。2）改善型需求占比环比下降。2022年7月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降4.9pct至77.2%。3）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10345万平，环比降0.2%。短期销售去化承压、供给以销定产情形下，绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率齐升，二三线占比下滑。上周百城土地供应建面3788.9万平、成交建面3057.8万平，环比升11.2%、升40.2%；成交溢价率6%，环比升2.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.9%、27.8%、67.3%，环比分别升3.1pct、降0.5pct、降2.6pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行98亿元，环比增加38.3亿元；无海外债发行；重点房企发行利率为1.68%-3.9%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌2.6%，跑输沪深300（-1.05%）；当前地产板块PE（TTM）11.2倍，估值处于近五年75%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、金地集团、万业企业；南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、华润置地、雅生活服务。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。