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2022年03月07日发布

投资要点

郑州引人、棚改、降首付多措并举全面激发刚需及改善购房需求。3月1日郑州出台“救市”新政，包括19项措施。1）解放需求端，显著促进释放购房需求。一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，对提振购房需求大有裨益。具体来看：一是扩大需求，放宽限购，大力支持大学生、外来务工人员、随迁老人、改善等四类购房需求；二是鼓励棚改货币化安置，通过政府回购等方式转化安置房；三是强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。2）稳定供给端，降低部分片区库存风险。一是助企纾困，准许缓缴土地出让金、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限，二是合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量。2022年前两个月房地产市场并不乐观，郑州在此背景下出台“救市”政策，对其他城市具有很强的带头作用，后续有望有更多城市进行跟进。

2月中国房地产市场延续下行趋势，叠加春节期间市场预冷，企业销售同比降幅较1月进一步扩大。2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4635亿元，环比2月降低47%、同比降低49%，较1月降幅扩大逾九个百分点。销售面积也不乐观，2月行业百强房企实现销售面积3243万平方米，环比1月降低14%，同比降低43%。2月头部房企销售继续下降，TOP5/TOP6-10/TOP11-20单月销售金额同比下降38%/47%/54%，TOP20房企同比均呈现负增长，环比仅龙湖集团、建发国际、新城控股和融信集团实现正增长。

政府工作报告坚持房住不炒，强调保障住房需求。3月5日，第十三届全国人大第五次会议召开。房地产政策层面继续坚持“房住不炒”，主要体现在两个方面：1）今年仍将坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求。根据住建部在2月份的表述，今年将大力增加保障性租赁住房供给，希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间），新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。同时近期也有多城相继放松房地产调控，引导房地产交易逐渐恢复正常化。2）满足新市民合理购房需求，给予新市民一定力度的政策支持，如新市民在非限购城市购买首套房，首付比例可以按照最低20%执行，并下调房贷利率等。值得注意的是，此次两会政府工作报告暂未提及房地产税。我们认为房地产税试点工作或将有所延后，于房地产市场逐渐恢复稳定后开始实施。

投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。