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2022年04月06日发布

核心摘要

观点：上周福州、衢州、兰州、东莞等省会城市及都市圈核心城市加入放松限购限售限贷行列，楼市调控步入实质性改善阶段，多城首批集中供地土拍规则“让利”，提高房地价差激发房企参拍热情，部分城市土拍已有回暖迹象。但短期疫情反复加重销售压力，百强房企3月单月销售同比下滑超5成，预计房企投资态度仍将维持谨慎。受益政策持续改善，上周地产板块涨10.82%，大幅跑赢沪深300。当前行业下行压力、房企资金端风险仍存，良性循环及“三稳”背景下，我们认为楼市不稳政策不止，政策端带动的估值修复有望持续。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设、金科股份等。物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调的压力亦逐步释放，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物管企业估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

政策环境监测：1）克而瑞：百强销售压力不减，政策亟待加大发力；2）22城首批集中供地“让利”，部分城市土拍已有回暖；3）福州、兰州、衢州、东莞、秦皇岛：多城松绑限购限售，楼市步入实质改善

市场运行监测：1）成交：环比回升，后续仍将承压。上周（3.26-4.1）新房成交3.8万套，环比升20.1%；二手房成交1.3万套，环比升1.2%。3月新房日均成交同比降45%，降幅较2月扩大15.2pct。短期受疫情反复、供需谨慎影响，后续成交仍将承压。2）改善型需求占比环比上升。2022年2月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.7pct至77.1%。3）库存环比回升，短期稳中趋降。16城取证库存10112万平，环比升0.1%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，短期库存规模或稳中趋降。4）土地：成交、溢价率回升，一二线占比提高。随着首批集中供地开拍，上周百城土地供应建面4313.6万平、成交建面1691.9万平，环比升75.3%、升29.8%；成交溢价率4.8%，环比升2.4pct。

资本市场监测：1）地产债：上周境内地产债发行89.8亿元，环比减少66.9亿元；海外债发行7.29亿美元，环比升4.4亿美元；重点房企发行利率2.3%-8%，可比发行利率较前次升降不一。2）信托：上周集合信托发行5亿元，环比减少28.7亿元。3）地产股：上周房地产板块涨10.82%，跑赢沪深300（2.43%）；当前地产板块PE（TTM）11.08倍，估值处于近五年72.4%分位。上周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金融街、雅戈尔、万科A；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、碧桂园服务、新城发展。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。