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房地产,不止是稳增长

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概述

2022年04月06日发布

近期,房地产政策宽松明显提速

政策面迎来宽松:自2021年9月中央多次提及“两个维护”以来,房地产政策出现明显放松。今年3月份疫情发生以来,稳增长压力进一步增大,各地房地产政策更是呈现提速迹象。

基本面:去杠杆接近尾声,举债能力将触底回暖。2020年8月20日“三道红线”出台使得房地产企业新增有息负债规模大为受限,对于依赖杠杆模式周转运营的地产开发行业带来了沉重的打击。而截止2021年年底,大多数中国房企进入绿档和黄档,去杠杆进程接近尾声。我们预计2022年年中将有80-90%的房企进入绿档,中国房企的举债能力将逐渐触底回暖。

地产政策持续调整是稳增长的要求

我们估计地产产业链增加值占中国GDP的比重在16-17%。如果政策调整不充分,单考虑地产投资增速下滑8-10%以及相应的一二手房成交的低迷,就可能使得中国2022年GDP增速下滑到4%出头的水平,如果考虑到地产对财政等的贡献,实际情况可能更加严峻。我们估计如果要实现GDP5.5%左右的经济增长,地产投资增速大约要实现0增长或仅能有轻微的负增长。近期政策的调整符合我们此前的预期,我们也预计政策仍将持续调整。

历次政策宽松下,房地产板块表现如何?

当前处在自2008年以来房地产行业的第三轮宽松期。

第一轮在2008年10月至2009年11月间。板块超额收益显著,民营房企胜出。这或主要由于行业处在成长期,民企表现出更大的弹性和成长性。

第二轮宽松为2014年6月至2016年3月。期间大盘历经牛市,板块取得超额在此轮上涨期间,大型房企表现亮眼,这主要是由于,随着竞争加剧,龙头企业份额明显提升,因此享受到估值和盈利的双击效应。

此轮宽松周期,谁有望胜出?

我们认为,在稳增长和低估值双重催化下,当前房地产板块仍有上行动力。房地产当前PB处在过去10年9.28%的低估值分位水平,在政策边际改善下,行业或有望迎来戴维斯双击。

个股层面,稳健型中大房企或有望胜出。量化角度,建议关注中国海外发展、华润置地、万科A、金科股份、中南建设的个股机会。

风险提示

1) 宽松政策不及预期;2)疫情导致需求超预期下降;3)美联储加息导致资金外流加剧。

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