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2022年04月06日发布

需求周期：修复是一个慢变量，合理性需求应受保障

2021年9月以来，在因城施策背景下，多地需求政策已经开始放松。今年政府工作报告对地产需求侧已做定调，在严守“房住不炒”的长效机制的底线下，各地方仍有因城施策提振需求的空间。目前多城需求政策底已现，但受到“奥密克戎疫情扰动+居民对按时交付有担忧+居民对房价上涨预期不足+改善性住房和新市民住房刚需释放缓慢”等因素的影响，需求周期的修复是一个慢变量，居民购房意愿和购房能力的提振要求进一步的政策推动，各城市在户籍政策、财税政策和居民信贷政策等方面仍需再做放松。

库存周期：土拍市场的政策限制已有较大程度的放松

目前政策重心为保证合理的土地供应，并鼓励基本面良好的企业拿地开发。全国性土地端政策调控始于2021年2月的22城集中供地政策，集中供地政策主要的出台意图是通过集中批次供地的方式，减少房企的土储扩张，限制其大规模的举杠杆和扩张行为。但是由于土地供应时间太过集中，房企短时间的资金压力巨大，且从首批成交情况来看，成交地价相对较高，企业利润非常有限。2021年下半年起，集中供地政策从改变土拍限价和竞买规则、延长土地供应周期、集中土拍的参与资格和付款要求转松等方面进行放松。

开发周期：流动性拖累地产投资是核心问题

当前开发环节流动性困境亟待解题。受到“开发商流动性困难→施工开发进度放缓→居民担忧不能按时交付→居民购房意愿下降→商品房销售不振→开发商销售回款流动性进一步冻结”的负循环链条的影响，开发商的流动性风险倍数放大，资金链紧张的负面作用蔓延到施工环节，地产投资受到拖累，因此

近期政府进一步强调支持房企并购，放松对预售资金的监管，强调发展保障性租赁住房。2022年2月，出台的全国性商品房预售资金监管的意见强调，“当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用”，放松对预售资金的监管。两会期间，政府强调探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，强调“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”其后人民银行、银保监会等传达学习国务院金融委专题会议精神，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。3月20日，证监会强调抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。