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2022年02月07日发布

行业政策：住建部提充分释放住房需求，防范风险仍是重点

1月，行业政策既着力稳需求，也注重防风险。稳需求方面，住建部罕见提及“充分释放居民住房需求”，发改委提出促进住房健康消费，部委对需求端调控政策的表态更加积极；三四线城市在发放补贴的基础上，开始从限贷、限售等方面发力，持续释放利好政策。防风险方面，主要包括防范交付风险和金融风险。其中，地方政府开始进行差别化的预售资金监管，但防范交付风险的态度并未改变；同时为防范房地产风险传导到金融等领域，年内地方政府将始终高度关注房地产风险的排查和化解。

住宅市场：需求不振，成交同比下降近四成

2022年1月，亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积1772.3万平米，同比下降38.6%，环比下降27.7%。虽然各城市成交不一，但是多数城市成交惨淡，同环比均降。

我们认为住宅市场仍然偏冷主要有四重原因。一是2021年同期住宅市场较热，基数较高，因而同比降幅较大；二是需求已经经历了释放期，现在正处于积累阶段；三是就地过年较为普遍，叠加1月仅有1天（除夕）在春节假期中，返乡置业释放有限；四是严格的政策调控以及市场观望情绪仍然浓厚。其中，预期尚未调整，调控政策严格，是影响住宅成交的核心因素。供给侧改革下，降杠杆持续推进，行业的资金流入量更依赖于自身的销售活动，只有合适的住宅成交量才能促进行业良性循环。但是持续的低成交可能不利于良性循环。为了实现“良性循环”，或许有必要推动合理的住房需求充分释放。

土地市场：土地市场热度下行，供需均走弱

2022年1月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积4002.1万平米，同环比分别下降49%及82%，成交总建筑面积为2327.6万平米，同环比分别下降60%及86%。

长期来看，一线及核心二线城市市场需求方面持续向好，土地成交主要由供应驱动，成交规模随着集中供地的节奏而变化，1月供应规模分别大幅下降70%及90%，且北京挂牌的18宗地块还未开启竞拍，导致整体成交规模下行；普通二线及三四线城市库存压力较大，市场行情不见好的背景下成交规模难以回转。展望2月，核心城市中仅北京公布了2022年第一轮集中供地将于2月竞拍，预计土地市场成交规模还将保持低迷。

企业表现：投资销售低迷，警惕短期偿债风险

投资方面，受集中供地影响，房企月度之间拿地规模变化加大，2022年1月TOP100房企权益拿地总金额同比下降73.6%。在22城供应空窗和规模民企土地投资尚未恢复的情况下，1月地方国企成为拿地主力，预计短期内地方国企仍是不景气土地市场中的主要参与者。销售方面，2022年1月TOP200房企同比下降42.9%，延续2021年7月以来降温趋势，2022年房企面临着购房需求不振和销售低迷的压力。另一方面，在行业出清调整下，行业洗牌，房企分化加剧，出险企业销售不畅，部分稳健企业后来居上，行业格局重塑。融资方面，房企信用债发行规模达322.1亿元，相比12月有所下降，国央企仍然是发债主力，鼓励并购的债券发行量明显增加。房企海外债发行规模虽小幅回升，但仍处于低位，面对一季度的美元债偿债高峰期，企业将面临压力。资本市场方面，地产股小幅下行并不影响股价持续回暖，龙头企业表现明显，亦可关注多轮驱动的优质房企。