理工酷

2022年08月02日发布

核心观点

政策面：当前松绑边界已逐步拓展，短期政策重心将集中在“保交楼”。由于调控本质始终是追求稳定而非刺激，因此政策矛盾点依然在于局部适度放松下刺激力度不足与避免全面放松导致核心城市量价过度上涨之间的权衡。展望后续，我们认为政策大概率将追求动态平衡，至明年上半年均将处于政策与基本面复苏相互印证的窗口期，未来改善型需求刺激可作为突破口，供给端改革仍在途中，政策空间将更具弹性。

基本面：本轮地产周期下行趋势仍未缓解，今年以来居民部门呈现去杠杆的趋势，中长期新增贷款回落显著；尽管当前房贷利率呈现环比下降且降幅较快，但住房贷款利率水平仍偏高；此外供给收缩压力下难以匹配需求弹性，在房价刚性背景下观望情绪不减等诸多制约因素均导致复苏进程受阻。

土地市场：土地市场底部困境短期难以扭转，销售复苏至拿地改善的传导逻辑愈加脆弱。房企受制于投资能力和意愿的双重约束，拿地规模大幅缩减，拿地逻辑则更加细化至城市版块内部，投资端诉求更加注重回款及盈利的确定性。

房地产企业：房企销售分化格局已呈加速态势，同时央企和地方国企在拿地层面仍占据主导地位，民企自去年二批次以来始终保持较为低迷的土地扩张意愿。行业信用拐点尚未出现，房企融资仍将保持净偿还状态，下半年行业仍处于境内外债务偿还高峰期，需持续关注部分房企债务违约导致的行业信用风险扩散。行业当前已进入不可逆的出清进程，部分违约主体穷途末路，但目前仍在积极寻求解决方案。

推荐逻辑：市场对于政策的预期已得到一定程度修正，未来中央层面的统一性刺激举措出台概率并不大，同时近期的会议也展现了着眼长远的政策定力，未来行业新旧发展模式的切换将主导行业步入新常态，并重塑企业竞争格局。中长期维度来看，尽管行业总量将趋于下降，但随着行业供给端的加速出清，剩者为王底线思维下优质企业仍将迎来新一轮稳步成长的机遇，房地产相关制度体系的建设与完善将使得房企多元业务价值逐步体现，行业将逐步进入否极泰来的良性反转阶段。此外考虑到行业风险已充分暴露并已在股价中有所体现，对于被错杀或已计入悲观预期的优质房企，其价值有望得到合理回归，维持行业“看好”评级。