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2022年04月06日发布

投资要点

需求端政策放松持续发酵：1）衢州同时取消限购限售：4月1日衢州市发布新政，在支持住房合理需求、优化区域限购政策、完善住房预售管理等六个方面提出相关政策。其中支持合理住房需求方面，区中表示非本市户籍可视同和本市户籍一样执行购房政策，且取消21年施行的对大户型5年限售政策；2）秦皇岛解除限购：4月2日秦皇岛废止了2017年的调控政策，其中包括了本市户籍限购两套、非本市户籍限购1套，且需要12个月社保证明的限购政策。3）兰州出台政策组合拳，第二个放松“认房又认贷”：兰州市4月4日印发落实强省会战略若干措施通知，对于限购方面，兰州提出已经有1套住房并已经结清购房贷款的家庭，再次购买可以申请执行首套房贷政策，是继郑州后第二个认贷不认房的城市。

需求修复不及预期，倒逼政策放松速度加快、等级提升：从21年12月以来，各城市需求端政策放松直到22年3月才进入到放松限购、限贷、限售的阶段。结合1-3月百强房企销售数据，我们认为，需求修复不及预期倒逼政策进入限购、限贷、限售的放松，而22Q2更多城市有望跟进，需求端政策放松有望由点及面进行铺开。

民企纾困取得阶段性进展：1）融创：境内债券“20融创01”展期方案获82%持有人支持通过，本金兑付展期18个月，维持原票面利率不变。2）华夏幸福：公司累计实现债务重组1048亿元，资产出售稳步进行，债务重组还在推进。3）中国奥园：引入国资战投，目前处于尽职调查中，且四大国资AMC已接洽公司优质资产，福州、成都、珠海等一批项目将有望率先得一对一纾困合作。4）佳兆业：4月5日招商蛇口发布公告，将与长城AMC、佳兆业，在城市更新、商住开发、商业运营、文旅、游轮渡轮方面开展合作。我们认为，本轮政策放松是需求和供给组合拳，只放松需求而不及时纾困房企，最终行业成交量仍然难以修复，22Q2支持房企纾困和支持优质民企的政策有望加速出台。

投资建议：稳增长持续，政策放松和基本面修复不及预期的剪刀差推动Beta行情开启。22Q2重点推荐：

1）开发：受益于行业政策放松Beta同时兼具Alpha：万科A（经营和业绩双拐点，综合开发实力强劲）；华侨城A（换帅利好地产业务，Q2疫情结束文旅业务受益）；新城控股（困境翻转的优质民营，毛利率有优化机会）。

2）物业：房企风险控制加强+疫情增强客户粘性，行业Beta有望蔓延至物管赛道，重点推荐：A股稀缺物业标的-招商积余（脱重向轻加速发展，积极寻找并购机会），以及H股高增长、低估值标的–碧桂园服务（“五年千亿”目标不变，规模持续领跑）、金科服务（独立外拓能力突出，估值极具性价比）。

风险提示：政策出台速度和力度不及预期、疫情加重影响需求修复。