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2022年08月17日发布

事件

1）8月9日廊坊市发布限购条件放松等6条政策：取消户籍、社保（个税）等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件，取消“北三县”（三河、大厂、香河）和环雄安新区周边县（市）的住房限售年限要求等。

2）8月12日江苏省多地发布信贷条件放松政策：①南京市、苏州市：名下房贷未结清的，二套房首付3成（原政策5成），名下房贷结清的，二套房首付6成（原政策8成）；②无锡市：名下房贷未结清的，二套房首付3成（原政策4成），名下房贷结清的，二套房首付5成（原政策6成）。

投资要点

抓住政策信号。

7月停工事件发酵期间，政策放松出现真空期，我们认为其主要原因在于停工对需求负面影响导致政策层面会将解决停工问题放在优先位置。7月中REDD报道纾困基金和8月初郑州地方百亿纾困基金政策接连发出，纾困政策推进的信号十分显著。我们认为自上而下的纾困政策会加速推进，乐观预期8月内会有实质进展。

政策推进助力9月销售修复。

停工问题本质上是供给端资金链断裂，问题发酵延伸到需求端，对期房销售短期内会有较大信心压力，因此我们看到7-8月重点城市销售远弱于2019-2020同期。分线城市需求端政策放松如有效果，需先要解决停工问题。纾困政策的实质性推进，对停工问题较严重的城市起到销售信心托底的作用，防止期房信心持续下行。纾困政策推出之后分线城市需求政策再放松，对需求才有更好的提振效果。8月第二周分线城市政策放松已经接连出现，我们认为后续分线城市政策放松力度还会加大。总体而言，我们判断8月底至9月纾困政策叠加需求端政策放松，会使得行业销售在9月出现显著修复。

弱修复环境利好融资强、聚焦强的房企。

2022年地产融资端政策没有实质放松，导致地产公司流动性问题一直没有解决，叠加行业销售量价下行，地产公司现金流主要依靠销售回款支撑，形势严峻。需求修复过程中，房企债务展期和停工问题干扰更添修复难度。我们5月底判断2022年行业需求弱修复，虽然如今我们判断Q3还会持续发力，但已经出现占比较高停工比例的城市其需求修复短期仍有难度，停工问题较少的城市修复力度会更强，全国来看整体需求修复力度偏弱。弱修复情况下，房企融资渠道通畅或者聚焦基本面扎实的房企，穿越周期胜算更大且存活下来后受益于供给侧优化的利好更多。优质房企在行业修复过程中市占率提升的趋势提前由近两年拿地力度和对应的拿地货值市占率锁定。

投资建议维持投资观点不变，继续看好两头开发企业。

5月底以来我们坚定看好两类地产公司，头部融资能力强的高信用龙头房企——保利发展，和聚焦强势区域的小而美标的——滨江集团、华发股份、越秀地产和天健集团。从月度销售表现、拿地表现和截止目前公司稳定性来看，这些房企的表现印证了我们的选择。此外，我们在8月3日发布的《房地产投资修复展望》报告中详细论证了地产土地购置下行带来后续新房供应不足的问题，需求2022Q3-4持续修复至2023年阶段，如果2023年出现新房供应紧缺，可能会利好二手房中介机构交易量的提升，因此我们看好中介公司中的龙头标的贝壳。

风险提示

不实负面消息扰乱市场对企业和销售修复信心。