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2022年04月06日发布

浙江衢州限购限售均放松，河北秦皇岛限购放松。4月1日，浙江衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》。限购：非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。限售：本通知发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。同日，据上海证券报报道，河北秦皇岛市人民政府近日印发关于废止《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》的通知。我们之前判断本轮的先行政策落脚点可能是货币端（新增贷款方面）以及地方政策（如郑州限购限贷放松重提货币化安置）。目前郑州、哈尔滨、衢州、秦皇岛等地的“四限”政策放松进一步验证了我们的判断，预计后续将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间。三月百强房企销售降幅进一步扩大，预计后续地产政策将持续放松并加大力度。

行情回顾：涨幅位列各行业第一，领先大盘8.20个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为10.6%，领先大盘8.20个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共116支，较上周增长12支，下跌股数为25支。（若无特殊说明，报告中本周指3.26-4.1当周）。

新房成交情况：本周32个城市新房成交面积为326.3万平方米，环比提升17.3%，同比下降43.6%（上周为52%）。其中样本一线城市的新房成交面积为35.6万方，环比-47.5%，同比-55.9%；样本二线城市为211.9万方，环比43.0%，同比-34.5%；样本三线城市为78.8万方，环比26.8%，同比-54.8%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计104.3万方，环比增长2.2%，同比下降40.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为29.3万方，环比-20.7%；样本二线城市为61.0万方，环比21.0%；样本三线城市为14.0万方，环比-4.9%。年初至今累计二手房成交面积为1197.8万方，同比变动为-37.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为359.7万方，同比-42.3%；样本二线城市为682.0万方，同比-32.0%；样本三线城市为156.1万方，同比-32.0%。

重点公司境内信用债情况：房企发债持续恢复。根据申万行业-房地产指标统计，本周（3.28-4.3）共发行房企信用债13只，环比下降6支；发行规模共计149.40亿元，总偿还量110.02亿元，净融资额为39.38亿元。厦门住宅（-29bp）、渝江北嘴（-123bp）、粤珠江（-98bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

投资建议：地方政策持续放松，预计后续更多城市跟进，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。