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2022年04月28日发布

事件

近日全国多个重点城市持续出台松绑限购限售等宽松政策。 2022 年 4 月 25 日， 无锡市卫健委称生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭， 可在限购区新增购买一套商品住房； 4 月 26 日， 佛山市住建局表示， 已满 5 年的商品住房不计入限购套数； 4 月 27 日，据财联社报道：①南京非本市户籍居民家庭 1 年内累计缴纳 6 个月社保可申请购房，此前要求为 3 年内累计缴纳 24 个月； ②郑州中原银行针对毕业 5 年以内的大学生推出房贷利率优惠政策，首套房房贷低至 4.5%，低于 5 年期以上 LPR 报价。

评论

行业仍在筑底阶段， 越来越多城市调控松绑。 我们在 4 月外发的《长三角调控松绑加速，多维宽松促进良性循环》、《 步入良性循环正轨，布局地产正当时》等多篇报告中预测，未来一二线、长三角重点城市将加速出台调控宽松政策， 近期无锡、佛山、南京、郑州相继放松限购限售限贷印证了这一判断。目前，多城市通过降低首付比例、降低房贷利率、取消认房又认贷、放松限购限售等措施促进销售回暖， 但市场目前仍未企稳， 行业仍处在筑底阶段：①销售方面， 2022 年 1-3 月全国商品房销售金额同比下降 23%； TOP100 房企全口径销售金额同比下降 47%。②土拍方面， 全国 300 城宅地成交 2022 年 1-3 月同比下降 60%； 多地土拍热度较低，近期一批次集中土拍中，天津供地 30 宗，仅 6 宗成交，南京供地 20 宗， 6 宗流拍。 ③房贷利率方面， 2022 年 4月，贝壳研究院百城首套房贷利率为 5.17%，较最新的 5 年期以上 LPR 高出 57 个基点。 因此，我们预计未来放松力度和广度仍将继续加大： 需求端， 除了核心 22 城外，其他城市的限购限售政策或进一步取消， 22 城内部分城市如重庆、南京、无锡、苏州等也将变相放松限购限贷；信贷端， 目前房贷利率仍有大量下降空间。今日郑州推出低于五年期以上 LPR 的首套房利率是个重要信号， 我们预计未来整体房贷利率将继续下行。

房企的定点纾困帮扶力度加大。近期央行召集 6 大行、 12 家股份制银行、 5 大 AMC 就 12 家问题房企纾困并购业务情况召开专题会议，帮助问题房企解决当前现金流困境。 同时，部分地方政府也对本土优质民营房企提供了实质性支持， 包括但不限于直接提供纾困资金帮扶、协调金融机构融资、项目层面入股增信、 预售资金监管放松等措施。 优质房企的安全稳健发展也是实现“稳房价、稳地价、稳预期”的基础，我们预计未来政府平台与本土房企在项目层面的合作将有所增加， 优质房企在融资在监管端的限制将减少，融资渠道或将拓宽。

销售回暖是促进房地产行业良性循环的关键，而提振信心是解决当前销售困境的关键。 销售回暖才能促进房地产行业进入“ 销售改善-房企回款增加、资产价值提高（可抵押贷款增加） -现金流稳定-投资拿地增加/竣工交付增加-市场信心稳固”的良性循环。 3 月因为国际形势十分动荡，叠加疫情加重，使得此前因为放松政策略有起色的销售市场再度下滑。目前购房者观望情绪仍然较重，我们认为后续还需政策持续发力，通过放宽限购限售限贷、降低房贷利率、帮扶问题房企脱险等多维度的措施，综合发力提振市场信心。 此外，从基本面来看， 我们认为后续销售的恢复是有支撑的。 ①短期供应不多。 2021 年全年和 2022 年一季度，房地产新开工面积分别同比下滑 11%和 18%； 截至 2022 年 3 月底， 全国重点二十个城的新房在售库存平均去化周期 11.2 个月，杭州、上海、合肥三城新房库存去化周期低于 6 个月。 ②长期来看， 3 亿左右的新市民预计将产生约 8000 万套左右的商品住宅需求在 8-10 年释放，这将成为房地产行业未来发展的重要支撑。

投资建议? 我们预计限购限售宽松、下调房贷利率和首付比例、帮扶房企脱险等政策措施的力度和范围将持续增加， 助力房地产行业恢复良性循环。 我们首推销售投资逆市增长、未来业绩确定性强的房企， 如绿城中国、建发国际、滨江集团； 此外也看好稳健的头部国企央企， 比如保利发展、招商蛇口。

风险提示

调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复