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2022年03月08日发布

核心观点

地产托底思维下，政策发力界限拓宽

根据全年提出的 5.5%经济增速目标， “稳地产”预期必将成为支撑增速企稳的关键，我们判断地产投资增速将保证正向增长，而土地投资端是全年增速维稳的症结所在，其关乎于如何有效引导企业信心的修复，因此当下时点政策层面的优化有望逐级递增，全年地产投资增速将呈现前高后低的走势。 总体定调中规中矩，工作报告中再次强调“房住不炒”及“三稳”目标，全局视角下政策边界的打破依然是个伪命题，然而结合近期郭树清主席表态“房地产泡沫化金融化势头扭转”以及支持合理住房需求的相关描述， 政策风向已然得到扭转，基于防风险意图的地产政策宽松化有望贯穿全年。

从时间维度上来看， 随着前两月行业基本面指标的加速下行， 3 月以来在因城施策框架下部分城市已进入宽松调整通道，依靠需求端政策松绑重振信心刻不容缓； 从空间维度上来看， 由于当前各地政策普遍仍处于历史偏严阶段，因此政策优化工具毋需局限于限购限贷、公积金额度增加、购房补贴等调整，房贷实际利率的下调同样具备较大空间，针对刚需及改善型需求着手调整是当前较为有效的政策演化路径。 总体上，我们判断组合拳政策的有效实施有望使行业在二季度末迎来增速的触底回升。

既要做大蛋糕，又要分好蛋糕， “新市民”增量下的“新模式”探索。

3 月 4 日银保监会及央行发布通知，强调“因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度”等。关于 3 亿新市民范围的认定，其根本是源于现存户籍制度与“以人为核心的新型城镇化”导向不相适应，而通过对“新市民”群体的认定标准、购房资格等加以完善，通过户籍制度改革促进社会性流动有望成为重要增量突破口。

考虑到现阶段风险管控依然为政策着力点，无论对于需求总量还是房价而言，流动人口的增量支撑预计可避免房地产风险的进一步演化， 通过“新模式”来匹配人口下一阶段的流动将成为政策探索的主要方向，首先，购房资格限制的放开将得到实质性突破；其次，针对新市民的住房金融领域给予支持，对于有购房资格和购房能力的新市民，既要合理满足其房贷的需求。又要合理确定首套房按揭贷款标准；此外针对该类群体，依然需要保障性租赁住房、公租房、老旧小区改造等领域加快建设及完善，行业未来发展导向将逐步向“保民生”方向探索。

行业发展模式及格局的重构，迎接逻辑思路的转变

当下时点对于房企而言，依旧面临信用危机及债务集中偿付的压力，政策针对房企流动性施以援手并不能解决所有问题，销售及投资的负反馈效应短期内仍难以消除，房地产“旧动能”模式的切换过程，也意味着部分高杠杆企业的适时出清消逝。在房地产实现从增量到存量、高周转到提质增效的转变过程中，只有顺应时代的企业才能享受到红利，房企也必将迎来经营模式的改变和多元领域持续深入的布局。

一方面，房企的经营管理效率和信用获取能力将是未来重点关注要素，行业内部加速出清也意味着集中度提升机遇的出现；另一方面，在存量领域的积极探索，诸如城市更新、长租公寓、老旧小区改造等将助力房企实现其社会价值，同步完善盈利模式以实现长远发展，而以更长的时间维度，商业管理、物业管理、代建等领域的深入布局将构成房企新的增长极。 我们继续推荐万科 A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。

风险提示： 疫情再爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。