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2021年12月13日发布

行业基本面：全年冲高回落，数据全面下滑

在政策定调“房住不炒”及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，2021年行业在一系列收紧政策的作用下，正式进入了去杠杆周期，全年基本面先扬后抑，进入下半年后数据持续回落。展望2022年，受调控政策的持续影响，市场供需两端将继续被抑制，但考虑到政策阶段过紧后有望出现一定改善，综上，我们预计全年销售面积增速约-10%左右，销售金额增速约-10%左右，房地产投资增速约-5%左右。

板块表现：业绩有所下行，估值仍处低位

2021年前三季度，板块整体业绩增速出现了一定的下滑，但头部房企表现相对较强，考虑到一系列调控政策更有利于行业平稳健康发展，有利于综合实力强的龙头房企提升市场份额，而其在未来受政策影响程度也相对较低，因此，我们持续看好稳健性较强的头部房企。此外，当前A股和H股地产板块估值仍旧处于历史较低水平，具备良好的长期投资价值。

政策面：政策扰动加强，房产税渐行渐近

在中央层面对地产调控政策的定调趋紧，其施政思路上基本围绕“房住不炒”这一主基调。而具体措施上，今年有土拍“两集中”新政、“银行贷款集中度通知”、“三道红线”指标、预售资金监管加强等，同时，房产税的加快落实，也备受市场关注。总体来说，2021年调控力度相对较大，尤其是执行层面，过于收紧，在行业风险事件频发及行业数据全面下滑的背景下，市场对于政策见底的预期逐渐加强，我们认为，房地产行业仍旧是国民经济的压舱石，行业过大的波动也背离了政策追求“三稳”的目标，预计过紧的政策有望纠偏，对于2022年不必过于悲观。

投资建议

2021年房地产板块受政策调控过紧冲击，同时行业基本面数据也处于下滑期，但目前政策见底的预期有所加强，对于2022年不必过于悲观。当前，行业估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，值得重点关注。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企保利发展、万科A、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的包括龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展、绿城中国等。此外，物管行业发展空间广阔，景气度持续向好，相关受益标的包括碧桂园服务、绿城服务、旭辉永升生活服务、华润万象生活等。

风险提示

调控政策继续收紧引发销售下滑；计提过多存货跌价准备导致业绩不达预期。