理工酷

2022年09月07日发布

行业核心观点：

房地产行业在我国经济中具有重要地位，房地产行业的稳定是“稳增长”的重要方面，当前行业处于供给收缩、需求观望状态，预计下半年政策宽松力度仍会持续加码，逐渐扭转当前供求观望状态，我们认为行业市场竞争格局将在风险出清中逐渐优化，优质房企或将走出α行情。建议关注（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的高信用优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

投资要点：

竣工端承压，结算收入增速下降，结构上仍表现出“国进民退”：我们统计的72家房企2022H1整体营收同比增速为-15.38%，较Q1下降4.09pct。2022H1头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为-8.25%/-28.38%/-24.11%,国/央企、民营房企营业总收入同比增速为0.11%、-22.45%。利润方面，我们统计的72家房企2022年H1归母净利润为同比下滑58.18%，下滑幅度较Q1扩大6pct。A股房企盈利能力持续承压，国央企背景房企表现相对更优：我们统计的72家房企2022年H1毛利率水平为19.52%，较去年同期下降2.00pct，较Q1下降0.95pct。其中，头部/中型/小型房企2022年H1毛利率水平为18.32%/19.57%/34.53%，较去年同期-1.48pct/-2.93pct/-0.23pct；国央企/民营房企2022年H1毛利率水平为24.70%/16.45%。

杠杆水平持续收缩，经营性与融资性现金流双重压力下净负债率抬升，已售未结算金额对营收的覆盖度维持高位：我们统计的72家房企2022年整体剔除预收账款后的资产负债率为70.58%，持续下降，净负债率为75.43%，较去年末上升5.99pct，较2022年一季度末变动+0.13pct。销售商品、提供劳务收到的现金2022H1同比增速为-34.63%，2022H1预收账款营收覆盖率为118.51%。基金重仓配置比例持续回落。2022年中期末房地产行业基金重仓配置比例为1.69%，低于标准配置比例0.48pct，较一季度末变动-0.43pct。保利发展维持行业持仓市值第一位，滨江集团、万科A、中国海外发展获增持明显。

风险因素：政策力度不及预期、行业基本面持续快速下行、信用风险超预期等。