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2022年08月22日发布

本周中央首度提出通过政策性银行专项借款保交楼，体现了中央稳定房地产的决心。8月19日，中央要求完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。本周央行MLF缩量续作、中标利率下降10bp，预期下周一（8.22）5年期LPR下调15-20bp。

上海外围限购进一步放松。在上海临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房。

我们认为随着中央未来实质性推动地方保交楼，停工停贷对市场情绪的冲击将逐步减弱。但需注意的是，“保交楼”并不等于“保房企”，目前房地产市场依旧处于需求萎靡、信心不足的环境下，购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案。本周上海外围进一步放松限购，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为2.9%，领先大盘3.90个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第3名。本周上涨个股共84支，较上周减少34支，下跌股数为48支。（若无特殊说明，报告中本周指8.15-8.21当周）。

新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为253.5万平方米，环比提升6.2%，同比下降27.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为69.6万方，环比20.5%，同比-20.3%；样本二线城市为130.7万方，环比0.7%，同比-29.3%；样本三线城市为53.2万方，环比4.0%，同比-29.5%。样本二线城市为80.3万方，环比1.0%；样本三线城市为17.0万方，环比-0.1%。从今年累计33周新房成交面积同比看，样本30城共计9739.8万方，同比下降-35.7%；一线城市为1984.1万方，同比-29.0%；二线城市为5644.1万方，同比-33.0%；三线城市为2111.6万方，同比-46.4%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计128.7万方，环比增长1.5%，同比增长30.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.4万方，环比4.0%；样本二线城市为80.3万方，环比1.0%；样本三线城市为17.0万方，环比-0.1%。年初至今累计二手房成交面积为3612.1万方，同比变动为-21.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为948.0万方，同比-37.8%；样本二线城市为2212.8万方，同比-9.7%；样本三线城市为451.2万方，同比-9.7%。

重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（8.15-8.21）共发行房企信用债11只，环比减少3只；发行规模共计72.69亿元，环比增加6.19亿元，总偿还量134.90亿元，环比增加8.96亿元，净融资额为-62.21亿元，环比减少2.77亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（48.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（47.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（80.6%）的债券为主。

投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。