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2022年04月11日发布

观点：本周五大行提出受疫情影响的个人住房贷款客户可延期还款，重庆则发文明确合理确定符合购房条件的新市民首套住房按揭贷款标准，以落实3月4日央行、银保监发布的《关于加强新市民金融服务工作的通知》，预计后续住房信贷支持力度有望进一步加大，“新市民”潜在购房需求的加速释放亦能为楼市提供一定支撑。投资建议方面，当前行业下行压力、房企资金端风险仍存，良性循环及“三稳”背景下，我们认为楼市不稳政策不止，政策端带动的估值修复有望持续。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设、金科股份等。物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调的压力亦逐步释放，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物管企业估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

政策环境监测：1）重庆：合理确定新市民首套住房按揭贷款标准；2）杭州：发布2022年度国有建设用地供应计划。

市场运行监测：1）成交环比回落，短期仍将承压。本周（4.2-4.8）新房成交2.5万套，环比降39.4%；二手房成交0.9万套，环比降28.3%。4月新房日均成交同比降57%，降幅较3月扩大13.7pct。短期受疫情反复、供需谨慎影响，后续成交仍将承压。2）改善型需求占比环比上升。2022年2月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.7pct至77.1%。3）库存环比回升，短期稳中趋降。16城取证库存10121万平，环比升0.1%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，短期库存规模或稳中趋降。4）土地成交、溢价率回落，一三线占比提高。上周百城土地供应建面2818万平、成交建面1377.1万平，环比降35.5%、20.3%；成交溢价率0.9%，环比降3.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.5%、26%、64.5%，环比分别升5.3pct、降7.1pct、升1.8pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行13.5亿元，环比减少66.9亿元；海外债发行6.71亿美元，环比降3.1亿美元；重点房企发行利率区间为6.95%-13%。2）信托：本周集合信托发行6.3亿元，环比增1.3亿元。3）地产股：本周房地产板块涨1.64%，跑赢沪深300（-1.06%）；当前地产板块PE（TTM）11.29倍，估值处于近五年73.32%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为绿地控股、新城控股、万科A；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、碧桂园服务、华润置地。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。