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2022年08月15日发布

行业追踪（2022.8.7-2022.8.13）

“保交付”落地逐渐稳定市场预期

728 政治局会议明确“保交楼”基调后，全国性 AMC 及郑州、江苏等地方 AMC 高频参与房企纾困工作并成立纾困基金。 22 年 8 月 5 日，中国华融与阳光集团签署纾困框架协议，将大力开展保交楼、烂尾楼盘活等合作； 同日，郑州设立暂定规模为100 亿元的房地产纾困专项基金； 8 月 10 日，中南建设与地方 AMC 机构江苏资产签署了合作框架协议， 拟共同设立 20 亿元基金，用于存量债务重组、现有项目续建等。

近期保交付实操层面不断落地，对稳定烂尾项目交付预期、修复购房者信心具有重要意义，在“压实地方政府责任”和属地管理的主流合作模式下， AMC 联动政府主体参与纾困有望成为风险化解的另一重要抓手。虽然各地纾困基金体量仍相对有限，我们认为后续 AMC 参与市场化资产盘活的范围与深度仍将继续提升，以加速行业出清、平稳市场信心。

AMC 多模式并行打通资金正向循环

以四大 AMC 中的华融资产为例，目前 AMC 作为参与方处置不良资产主要有收购处置、 重组业务、 债转股、 基于不良资产的特殊机遇投资、 基于不良资产的房地产开发等多种模式。 AMC 的多种模式能从债务化解、流动性释放、资产盘活多方面打通房地产行业资金的正向循环，帮助破产企业及投资方共赢，在当前时点将有利于防止风险扩散、抑制销售下滑。

行业或加速迎来真实出清

我们认为，本轮引导 AMC 纾困出险房企可视为 21 年鼓励头部房企收并购的延续，底层逻辑仍是希望通过市场化的方式推动地产不良资产的出清，区别在于参与主体的变更。但是当前市场化纾困对项目质量要求较高，且大部分优质资产可能已经被市场消化，对于更多资不抵债的项目仍面临重组定价、纾困资金的来源和退出问题。

整体来看，我们认为行业良性出清进展到第二阶段，即在政府部门引导下多方主体合力展开资产的市场化盘活和流动性的恢复，针对困难房企的资金输血和资产重组是短期内的主要处理手段。随着地方主体责任的压力显现，未来有望加速进入以资不抵债项目的破产重整为标志的第三阶段，我们认为不良资产和债务问题有望得到集中暴露和解决，意味着市场将步入真实出清阶段。行业信心和市场预期也有望从此得以有效修复。

8 月新房、二手房销售较上月有所改善

新房市场本周成交 331 万平，月度同比-29.07%，相较上月改善 4.14pct；累计库存15966 万平，一线去化加速、三线及以下去化放缓、二线速度持平。 二手房市场本周成交 163 万平，月度同比+9.42%，相较上月改善 14.55pct。 土地市场本周成交建面 3384 万平，滚动 12 周同比-10.01%；成交总额 846 亿元，滚动 12 周同比-24.55%；全国平均溢价率+6.48%，滚动 12 周同比-8.49pct。

本周申万房地产指数+1.67%，较上周提升 6.17pct，涨幅排名 19/31，领先沪深 300指数 0.84pct。 H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-1.77%，较上周下降 0.41pct，涨幅排序 11/11，跑输恒生指数 1.64pct；克而瑞内房股领先指数为-4.53%，较上周下跌 1.06pct。

投资建议： 我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。 持续推荐： 1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口； 2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团； 3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期