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2022年08月08日发布

近期地方积极推进保交楼政策，全国性AMC首度参与纾困出险房企。在银保监会、政治局会议多次提及“保交楼”后，本周多地积极推进。8月5日，全国性AMC中国华融发布消息称，已与阳光龙净集团（实控阳光城，去年三季度陷入流动性危机）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。证券时报报道郑州市已经下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，规模暂定100亿元。除郑州外，本周长沙、绍兴东莞等多城发布保交楼相关政策，多数为加强预售资金监管。

我们认为在中央地方高度重视保交楼的背景下，停工停贷对市场情绪的负面冲击将逐步减弱。但从政策面看，上半年地方放松效果尚未完全显现，同时核心一二线城市放松较为克制，对整体购房能力的提升、购房信心的提振略显不足，我们认为下半年政策放松仍需加码，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.1%，落后大盘3.78个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共17支，较上周减少78支，下跌股数为118支。（若无特殊说明，报告中本周指7.30-8.6当周）。

新房：本周30个城市新房成交面积为309.5万平方米，环比下降10.5%，同比下降17.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方，环比4.0%，同比-2.5%；样本二线城市为173.0万方，环比-14.9%，同比-18.4%；样本三线城市为63.7万方，环比-12.1%，同比-27.5%。从今年累计31周新房成交面积同比看，样本30城共计9246.0万方，同比下降-36.0%；一线城市为1856.7万方，同比-29.2%；二线城市为5382.8万方，同比-33.0%；三线城市为2006.5万方，同比-47.0%。

二手房：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计125.4万方，环比下降13.6%，同比增长23.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.6万方，环比-6.4%；样本二线城市为77.8万方，环比-15.5%；样本三线城市为15.9万方，环比-17.4%。年初至今累计二手房成交面积为3355.7万方，同比变动为-23.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为886.5万方，同比-38.9%；样本二线城市为2052.0万方，同比-12.9%；样本三线城市为417.3万方，同比-12.9%。

信用债：发行量整体持平，发债利率涨跌不一。根据Wind行业房地产指标统计，本周（8.01-8.07）共发行房企信用债16只，环比增加3只；发行规模共计102.91亿元，环比减少0.94亿元，总偿还量126.76亿元，环比减少16.21亿元，净融资额为-23.85亿元，环比增加15.28亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（44.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（42.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（33.0%）的债券为主。

投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。