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2022年04月18日发布

行业追踪（2022.4.9-2022.4.15）

本轮政策放松路径：限贷成为主要抓手

我们在《实质大于形式—郑州新政点评》（2022年3月2日）中提出，“与其等待自上而下系统性放松的信号，不如关注地方的实际行动；与其纠结政策放松的形式，不如重新思考政策想要实现的最终目标”。不同于18-19年、20年两轮边际宽松的小周期（以限购和人才类政策为主），22年以郑州为代表的二三线城市先后自主突破四限类政策（限购限贷限售限价），尤其是限贷政策（认房认贷标准和首付比例降低）密集调整，代表着本轮因城施策正式进入地方的全面宽松时代。

据我们不完全统计，21年10月至今已有西安、温州等27城发布四限类放松政策，且有多城下调首套/二套贷款利率。我们汇总新房销售面积、金额、均价、库存数据发现，有数据统计的15个放松城市新房销售面积单月同比降幅由21年Q4高点的-22%扩大至22年1月的-45%，无论是同比降幅还是降幅扩大幅度均显著高于同期二线城市（-12%扩大至-30%）和全国平均水平（-17%扩大至-35%）。

因城施策效果：销售量价增速出现边际改善

2月地方密集放松四限政策以来，15个放松城市新房销售面积单月同比增速由1月的-45%收窄至3月的-32%，同期二线城市由-30%扩大至-33%，全国由-35%扩大至-39%，整体改善幅度好于其他城市水平。

虽然样本城市整体基本面依然偏弱，但是新房销售量价指标增速的边际改善表明地方因城施策依然有一定的托底作用，这一点同我们《需求侧出现钝化反应了吗？》（2022年3月21日）报告的结论基本一致。但是参考21Q4的阶段性弱改善，以及当前疫情和收入预期对需求的叠加影响，我们认为政策效果有待持续观察，当前政策力度或难以确立改善趋势，有待于更为密集的因城施策信号、更为宽松的政策尺度以及热点城市的带动效应来共同提振市场信心。

受疫情影响，新房、二手房、土地市场本周成交降幅持续扩大

新房市场本周成交335万平，月度同比-54.90%，相较上月下降11.63pct；累计库存15538万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交141万平，月度同比-41.18%，相较上月下降5.29pct。土地市场本周成交建面763万平，滚动12周同比-36.29%；成交总额73亿元，滚动12周同比-54.83%；全国平均溢价率+0.25%，滚动12周同比-14.11pct。

本周申万房地产指数-2.90%，较上周下跌4.54pct，涨幅排名17/31，跑输沪深300指数1.91pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.01%，较上周下降6.72pct，涨幅排序6/11，领先恒生指数0.61pct；克而瑞内房股领先指数为-1.81%，较上周下跌12.46pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha

投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期