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2022年08月08日发布

投资要点

天津次轮土拍热度维持低位，济南稳中有升，深圳小幅回调。1 ）天津：次轮土拍共计挂牌 11 宗地块，9 宗地块底价成交，2 宗流拍，市场热度有所好转，整体溢价率为 0%，拿地房企均为国央企和地方平台公司。2 ）济南： 16 幅涉宅用地全部顺利成交，其中 2 幅地封顶成交，平均溢价率达 2.6%，较首批次上升 1.6 个百分点。房企参拍积极性有所提升，但品牌房企的投资意愿仍在低位。3 ）深圳：本轮共成功出让 14 宗含宅用地，整体溢价率 9.3%，触顶成交9 宗，另有 2 宗地块流拍。拿地主力仍是国企央企，但拿地房企中品牌、规模房企比例更高，流拍、底价成交等与土地供应量增多有关系，整体来看，深圳地市热度依然较高。

7 月百强房企销售金额同比下降 35% ，降幅收窄。7 月企业整体销售延续上半年的表现，受市场整体需求和购买力透支的影响，短期内企业去化压力仍然较大。根据克而瑞数据统计，7 月百强房企全口径销售金额 6065 亿元，环比下降 27%，同比下降 35%，降幅较 6 月收窄 8 个百分点；实现全口径销售面积3562 万平方米，环比下降 32%，同比下降 46%，降幅收窄 1 个百分点；累计业绩来看，1-7 月实现累计销售金额 40772 亿元，销售面积 2.6 亿平方米，分别同比-49%和-52%，同比降幅仍较大。

8 月重点 32 城累计销售面积（截至 05 日）同比- 7% ，环比+8% ，11 城二手房成交面积累计同比+65% ，环比+41% 。其中一线城市同比+5%，环比+8%；二线城市同比-11%，环比+18%；三四线城市同比-9%，环比-16%。具体城市来看：1 ）一线城市月初表现出较好韧性，同环比总体出现小幅上涨，其中北京、深圳加速回暖，分别环比增长 134%和 87%，上海和广州则分别环比下降 20%和 10%；2 ）二线城市大多数城市月初表现有所好转，成都、青岛分别环比增加 100%和 95%；3 ）三四线城市整体延续下行趋势。二手房成交持续回暖，11 城二手房成交面积累计同比+65%，环比+41%。

房企融资规模有所下降，房企资金依旧承压。7 月房地产企业融资总额为 871亿元，同比下降 57%，环比下降 3.8%，发行平均利率 3.82%，同比下降 1.28pp ，环比下降 0.18pp 。其中发行信用债 513 亿元，同比降低 5.6%， ABS 276 亿元，同比降低 51.8%，海外债和信托减少是发行额缩减的主要原因，分别环比下降74.5%和 39%。截至 2022 年 7 月末，跟踪的 160 余家房企海外债及信用债共2.87 万亿，海外债占比 71.7%；7 月份已到期信用债 814 亿元，新发行信用债仅覆盖 63%的到期债券。2022 年 8-12 月到期债务 3894 亿元， 8-10 月份到期量合计超 2683 亿元占比 69%。

投资建议：我们认为当前应当关注：1 ）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城 A、华润置地、万科 A、旭辉控股等；2 ）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。