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2022年08月08日发布

本周43城新房二手房同比增速下滑，不过库存与去化环比有所改善。目前房地产最大的预期在于各类纾困的实际落地情况。为了稳住当前市场信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，房企纾困力度与购房需求放松都有望进一步加强。

核心观点

本周新房、二手房成交面积环比转负，新房同比降幅扩大8个百分点，二手房同比增速下降6个百分点。43城新房成交面积367.5万平，环比下降11.2%，同比下降24.6%；一、二、三线城市环比增速分别为4.0%、-15.8%、1.5%，同比增速分别为-2.5%、-16.9%、-44.9%。15城二手房成交面积137.7万平，环比下降10.8%，同比上升16.8%；一、二、三线城市环比增速分别为-6.4%、-15.9%、44.5%，同比增速分别为-28.4%、79.4%、36.8%。

新房库存面积、去化周期环比下降。14城新房库存面积为1.1亿平，环比下降0.2%，同比上升10.2%，去化周期为12.5个月，环比下降0.2个月，同比上升3.8个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.2%、-0.7%、0.1%；去化周期分别为10.3、10.6、14.8个月，环比变动-0.4、-0.1、0.3个月。

土地市场同比量价齐升，溢价率环比上升。百城土地成交建面3528万平，环比-19.4%，同比+3.8%；成交土地总价1163亿元，环比+50.7%，同比+137.2%；楼面均价为3295元/平，环比+87.0%，同比+128.5%；溢价率3.72%，环比+36.8%，同比-53.0%。

本周房企国内债券发行规模同环比下降。房地产行业国内债券总发行量为107.9亿元，同比-13.2%，环比-0.4%；净融资额为-18.8亿元。其中央国企国内债券总发行量为107.9亿元，同比+17.2%，环比+6.9%；净融资额为+65.3亿元。民企国内未发行债券，净融资额为-84.1亿元。

板块收益较上周有所下降。房地产行业绝对收益为-4.5%，较上周下降7.3pct；相对沪深300收益为-4.2%，较上周下降8.6pct。房地产板块PE为10.99X，较上周下降0.99X。

北上资金对通信、非银金融和电子加仓金额较大，分别为26.27、21.82和10.61亿元。对房地产的持股占比上升0.01%（上周下降0.01%），净买入1.55亿元（上周净流出0.81亿元）。

投资建议

全国性AMC参与房企纾困，近期地方积极推进保交楼政策。8月5日，全国性AMC中国华融发布消息称，已与阳光城签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议；郑州市已下发地产纾困基金设立运作方案，规模暂定100亿元。除郑州外，本周长沙、绍兴东莞等多城发布保交楼相关政策，多数为加强预售资金监管。我们认为，目前房地产最大的预期在于纾困政策的落地执行。为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，房企纾困力度与购房需求放松都有望进一步加强，待行业基本面与房企资金得到一定实质性好转后，地产板块有望迎来反弹行情。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的置业；3）被“错杀”的优质民企：金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团。

风险提示：

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。