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楼市环比回升,政策初见成效

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概述

2022年06月21日发布

本月观点:受益于按揭端等稳地产政策发力,以及疫情有效控制,5月楼市成交及房企销售环比改善;当前政策工具箱仍具备较大腾挪空间,后续陆续打开有助于推动行业基本面持续修复,行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期,板块仍有望实现超额收益。个股建议优选销售、投资占优,率先受益行业复苏的高信用企业,如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面,随着房地产温和复苏,物管成长性及独立性担忧有望缓解,龙头物企估值有望随之修复,建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。

政策:按揭端下行空间打开,政策潜在释放空间仍存。5月涉房类政策共53项,偏松类政策48项,单月涉房偏松类政策出台频次连创新高。央行下调最低首套房房贷利率下限至5年期LPR减20bp,5月20日央行下调5年期LPR至4.45%,按揭利率加速下行。各地松绑力度及城市能级扩大,政策工具箱仍具备较大腾挪空间,后续陆续打开有助于基本面修复。

资金:居民中长期贷款环比改善,房企融资环比下滑。5月M2增速环比升0.6pct,社融存量增速环比升0.3pct。5月5年期LPR下降15bp至4.45%,创LPR改制后5年期最大单次降幅。受益于疫情防控趋缓、地产政策推动按揭需求释放,5月新增居民中长期贷款环比多增1361亿元。受个别大型房企债务展期等影响,整体融资规模环比下滑。境内发债仍主要集中于优质房企,境内债发行利率延续走低。

楼市:成交同比降幅收窄,稳楼市政策初见成效。随着稳地产政策发力,叠加疫情逐步得到控制,5月成交同比降幅有所收窄,重点50城新房月日均成交降幅收窄5.4pct;重点20城二手房月日均成交降幅收窄14.4pct。5月百城住宅平均价格连续4个月环比回升,百城上涨城市数量较上月增加19个。后续多重因素有望形成共振,为销售企稳奠定基础。

地市:成交量价回落,首轮土拍压力犹存。5月首批土拍进入尾声,土地成交量价回落,成交建面环比降12.8%,土地成交均价环比降10.8%。首批集中供地竞拍要求、供地质量均有所优化,但流拍率、成交溢价率并未较2021年第三批明显改观;城市区域间延续分化,核心城市核心地块更受青睐。

房企:百强房企销售环比改善,优质房企为拿地主力。得益于楼市纾困政策,加之“五一”假期房企营销积极性提升,市场成交略有复苏。百强房企5月单月全口径销售金额、销售面积环比升5.4%、20.3%。随着国内疫情有效控制,叠加房企冲刺半年度业绩,6月或将加大供货力度,为销售企稳的重要观察窗口期。50强房企中仅越秀、大悦城等11家房企参与拿地,均为财务稳健、信用资质较好的央国企及优质民企。

板块表现:5月申万地产板块下跌5.91%,跑输沪深300(1.87%);截至2022年6月17日,当前地产板块PE(TTM)11.93倍,估值处于近五年77.5%分位。5月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为华夏幸福、越秀地产、蓝光发展,排名后三房企为宝龙地产、ST泰禾、金科股份。

风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。

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