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2022年08月01日发布

投资要点

上海次轮土拍热度较首轮回升，国央企与地方平台仍为拿地主力。 ] 二轮集中供地共成交 34宗含宅用地，总建面 235万平方米，成交总金额 780亿元，其中13 宗地块触顶成交，无地块流拍，本轮土拍供应量略有下降，但地块质量显著提升，长宁、静安、杨浦、普陀四个核心城区均有地块出让，平均溢价率被抬升至 4.5%，较首轮上涨 1.5 个百分点。拿地企业方面，国央企及地方平台公司拿地金额占比达 95%，民企仅拿下 4幅地块，保利、招商和华发表现较好，全口径拿地金额分别为 178亿、165亿、115亿，建筑面积分别为 42.8万平、48.1 万平、29.5 万平。

7月百强房企拿地同比下降，企业拿地集中于二线和长三角城市。中指院数据显示，1-7 月百强房企拿地总金额 8024 亿元，同比下降 55.6%，降幅环比缩小 4.4pct，拿地总面积为 8502 万平，全口径新增货值 2.3 万亿元，同比下降58.1%。城市能级中，二线城市房企拿地占比超过 60%。拿地面积前三的城市分别为杭州、上海、成都，主要位于长三角城市群。从权益口径来看，1-7 月拿地金额位居前三的为华润置地、保利发展、滨江集团，拿地面积位居前三的为保利发展、华润置地、中国铁建。

7月重点 32城累计销售面积（截至 29日）同比-31%，环比-28%，11城二手房成交面积累计同比+17%，环比+5%。其中一线城市同比-5%，环比-11%；二线城市同比-38%，环比-35%；三四线城市同比-29%，环比-19%。具体城市来看：1）一线城市同环比出现小幅下降，其中上海、深圳保持回暖，分别环比增长 22%和 13%，北京和广州则分别环比下降 35%和 42%；2）二线城市多数城市表现较差，呈现环比下降，其中仅武汉、成都表现亮眼，分别环比增加 32%和 18%；3）三四线城市整体下滑但表现各异，其中江阴、芜湖、宝鸡等城市出现环比上涨，云浮、江门等则环比降幅明显。二手房成交持续回暖，11 城二手房成交面积累计同比+17%，环比+5%。

政治局会议强调，地方政府强化责任，保交楼、稳民生。7 月 28 日，中共中央政治局召开会议，就扩大内需、保障民生、地产调控等热点问题进行部署。此次会议延续了房住不炒的总基调，在此基础上提出要稳定房地产市场，并强调地方政府责任，会议指出，“因城施策用足、用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。” 结合 4 月会议提出的“守住不发生系统性风险的底线”、“优化商品房预售资金监管”，防范房地产市场风险，保交楼、稳民生、稳预期已成为政府工作重要内容。

投资建议：我们认为当前应当关注：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城 A、华润置地、万科 A、旭辉控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险