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2022年03月28日发布

投资要点

厦门、合肥首轮集中供地有所回暖，本土房企拿地占比高。1）厦门：10宗涉宅地中9宗均成功出让，其中6宗溢价成交、并且2宗地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率升至7%，较去年第三轮热度明显上升。9宗成交地块除了金地和中海摇号的两宗地外，其余的7宗地均被本地房企竞得，如建发、国贸、万泰等，拿占比接近八成。建发成为此次土拍最大买家，其以94.4亿元竞得岛内三宗优质宅地，成交金额占到本场土拍总金额的六成之多。2）合肥：此轮土拍合计成交24宗含宅用地（其中2宗为纯租赁用房），8宗地块流拍（二度延期地块），总成交金额达189.62亿元，成交总建面220.68万平方米。15宗地块进入竞品质环节，成交整体溢价率达到11.2%，位居2022年目前集中供地的城市中平均溢价率最高。本土房企表现较为积极，在15宗竞品质地块中安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地等本土民企拿下9宗。

地方政府政策持续松绑政策，范围已经扩大至强二线城市。政策宽松开始以三四线城市为主，目前已经扩大至强二线城市，近期苏州、杭州、南京、武汉等强二线城市房贷利率均有所下调。杭州当地银行首套房贷款利率普遍由一个月之前的5.7%左右，下调到目前的5.3%左右；二套房贷款利率由之前的5.9%下调到了目前的5.5%左右。苏州地区部分银行首套房贷款利率已经降到4.6%，与LPR持平。南京地区部分银行首套房利率进一步下降，最低已降至5.4%，购买二套时已还清贷款或无贷款记录可按照首付比例50%（较先前降低30个百分点）支付，贷款利率按照首套房利率执行。武汉多数银行下调房贷利率，按照首套房5.2%，二套房5.4%执行。热点二线城市楼市政策松绑，既有助于刺激市场交易，也会对市场起到风向标作用。

3月累计销售面积同比-46%，环比+9%。对全国43个城市商品房成交情况进行统计，3月累计成交面积（截至26日）同比-45.8%，环比+9.4%。其中一线城市同比-40.5%，环比+7.6%；二线城市同比-41.0%，环比+19.9%；三四线城市同比-56.0%，环比-6.1%。一线城市除上海外，均有明显回暖，其中北京回暖程度较大，环比+73.4%；在统计的二线城市中，除杭州和南京外其余城市均呈现环比上涨；三四线城市表现各异，整体来看长三角、大湾区等区域的城市表现相对较好。

投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。