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2022年07月11日发布

投资要点

重庆次轮土拍热度较首轮走低，整体较为平稳。 7月 6日，重庆次轮土拍共成功出让 12宗含宅用地，1宗摇号成交，另外 11宗均以底价成交，成交总建面225.7 万平方米，成交总价 136.7 亿元，整体溢价率低至 0.5%，较首轮下降4.9 个百分点。拿地房企方面，国央企依然强势，招商蛇口、中海等均有所斩获，民企拿地积极性略有恢复，民企保亿 30.79亿元拿下 2宗地，但深耕重庆的品牌房企本轮较为“冷静”，龙湖、金科等未现身。本次土拍地块质量较为优质，部分热点地块延续首轮趋势下调起拍价，虽然未有土地流拍，但溢价率下降近 5个百分点，且开发商拿地积极性并未得到明显提高，可见当前土地市场整体仍未真正回暖，拿地热度不高。

7月重点 32城累计销售面积（截至 08日）同比-39%，环比+24%。其中一线城市同比-33%，环比+59%；二线城市同比-46%，环比+10%；三四线城市同比-22%，环比+42%。具体城市来看：1）一线城市保持较好韧性，除北京外，均有不同程度上涨，上海、深圳分别环比增长 102%和 59%；2）二线城市表现各异，多数城市仍保持环比上升，其中武汉、福州表现较好；3）三四线城市分化加剧，温州、柳州、镇江、常德、江门等环比涨幅超 6 成。

预计下半年销售将持续修复，至 Q4增速实现转正。21年 7-12 月购房者对行业预期存在分歧，百强房企单月销售额在 9000+亿左右；22年 1-5 月购房者行业预期明显转弱，收入预期也转弱，单月销售额下降一个台阶到 5000+亿；预计 6-12 月先恢复到去年下半年的水平，半年时间逐渐恢复到 9000+亿。同时我们认为行业整合背景下，百强略好于行业整体，销售占比微增。由于上半年行业下滑较为剧烈，叠加疫情影响，销售季节性变化削弱，因此关注环比变化，7 月以后随着销售的复苏应重点关注同比数据。

二手房成交呈现筑底回升，7月（截至 8日）成交量保持上涨趋势。重点监测11 城二手房成交数据显示，2022 年第 24 周二手房成交量环比激增，环比增长 47.1%，此后两周，二手房成交保持环比增长趋势；第 27周 11城二手房成交量 160.5万平方米，创年内单周新高，环比增长 3.1%。7月 11城二手房成交量（截至 8日）达 131.5万平方米，环比上涨 49.8%，其中一线城市环比增幅较大，北京和深圳成交规模分别环比增长 128.7%和 10.8%。

投资建议：我们认为当前应当关注 4 条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城 A、华润置地、龙湖集团、万科 A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。