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2022年07月25日发布

市场行情：

本周（7.18-7.22）A股地产指数（申万房地产）涨幅2.00%（上周-6.07%），A股大盘（万得全A）涨幅1.31%（上周-3.00%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.32%（上周-13.93%），H股大盘（恒生指数）涨幅1.53%（上周-6.57%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。

行业基本面：

新房销售弱势，二手房销售持续回暖。从数据来看，45城商品房累计销售面积（7.17.21）同比-37.1%，上月同比-8.5%；16城二手房成交面积（7.17.23）同比-0.6%，上月同比-3.5%。

去化周期继续下降。从数据来看，15城商品房去化周期（截至7.21）为646天，上月同期为743天。

土地市场弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（截至7.24）成交土地建面同比-29.0%，上周累计同比-28.8%；本周100大中城市（7.18~7.24）土地成交溢价率1.9%，上周2.9%；100大中城市本年累计（截至7.24）土地成交总价同比-50.4%，上周累计同比-50.0%。

债券融资有回暖势头，信托融资持续低迷。从数据来看，境内地产债发行规模（7.17.24）累计同比-35.2%，上月规模同比-53.3%；境外地产债发行规模（7.17.24）累计同比-19.0%，上月规模同比-81.7%。信托发行规模（7.1~7.24）累计同比-92.1%，上月规模同比-83.7%。

投资策略：

本周新房销售并未进一步下滑，且二手房销售持续回暖，显示出停贷事件的负面风波并未持续性蔓延。我们认为二手房市场不存在新房的交付问题，更能体现出需求的复苏态势，特别是政策较为积极且需求具有一定支撑的二线城市，二手房销售的复苏势头较为明显。当前大量民营地产面临正在到来的偿债高峰，而且市场的信心也十分脆弱，复苏势头随时可能受到楼市负面消息的冲击。我们认为，为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都有望进一步加强

我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。