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2022年03月29日发布

市场行情：

本周（ 3.19-3.25） A 股地产指数（申万房地产）涨幅 3.84%（ 上周 1.98%）， A 股大盘（ 万得全 A）涨幅-1.41%（上周-1.31%）；H 股地产指数（ 克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.95%（上周 7.35%）， H 股大盘（恒生指数）涨幅-0.04%（上周 4.18%）。本周 A股地产板块表现强于大盘、 H 股地产板块表现弱于大盘。

行业基本面：

市场持续低迷，销售加速下滑。 从数据来看， 45 城商品房累计销售面积（ 3.13.24）同比-42.6%，上月同比-23.8%； 16 城二手房成交面积（ 3.13.27）同比-32.7%，上月同比-32.7%。

去化周期继续上升。 从数据来看， 15 城商品房去化周期（截至 3.24） 为 654 天，上月同期为 586 天。

土地市场低迷。 从数据来看， 100 大中城市本年累计（截至 3.27） 成交土地建面同比-47.3%，上周累计同比-45.1%；本周 100大中城市（ 3.21~3.27）土地成交溢价率 0.3%，上周 2.4%； 100 大中城市本年累计（截至 3.27）土地成交总价同比-67.1%，上周累计同比-66.0%。

融资持续低迷。 从数据来看，境内地产债发行规模（ 3.13.27）累计同比-43.1%，上月规模同比-18.3%；境外地产债发行规模（ 3.13.27）累计同比-36.7%，上月规模同比-90.1%；信托融资规模（ 3.1~3.27）累计同比-82.0%，上月规模同比-51.2%。

投资策略：

3 月 16 日国务院金融稳定发展委员会召开专题会后， 六部委为市场注入信心和政策的期待，各个地区的维稳措施陆续出台。如南京房贷利率下行，广西地区放松首付比例，哈尔滨取消限售政策等。我们认为， 中央对地产调控的态度有了较为明显的转变。在当前政策基调与鼓励方向都较为明确的情况下，需求端政策的支持有望更为精准与密集，金融机构对供需两端的支持力度也有望进一步加强，更多城市限购限贷限售的放松和房贷利率的进一步下行都值得期待。疫情反复之下，销售压力进一步凸显。在需求收缩和预期转弱的冲击之下，供需两端都面临极大的冲击，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标将面临极大挑战，市场维稳力度进一步加强已经是刻不容缓。市场的健康稳定，既是防范化解风险的需要，也是行业向新发展模式转型的基础。

短期而言，随着政策的陆续释放与维稳预期的提升， 这段时间行业政策氛围较为友好，市场对于民企违约风险的降低会存在较大的博弈。 但长期而言，持有高信用的房企才是更为稳健的策略。在各企业频繁暴雷的行业背景之下，在销售端， 高信用房企更能获得购房者的信任； 在供给端，高信用房企不断获得金融机构的融资支持，在当前的市场环境下依然拥有公开市场拿地和并购获取项目的能力。市场声誉与经营实力为未来的发展奠定了基石。

我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部的稳健央企地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。

风险提示： 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。