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2022年04月26日发布

投资摘要：

市场行情：

本周 （4.16-4.22） A 股地产指数（申万房地产）涨幅-9.20% （上周-2.90%）， A 股大盘（万得全 A）涨幅-4.76% （上周-2.46%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-9.43%（上周-1.81），H 股大盘（恒生指数）涨幅-4.09%（上周-1.62%）。本周 A股、H 股地产板块表现均弱于大盘。

行业基本面：

疫情持续冲击销售。从数据来看，45 城商品房累计销售面积（4.14.22）同比-51.7%，上月同比-41.7%；16 城二手房成交面积（4.14.24）同比-33.8%，上月同比-30.3%。

去化周期继续上升。从数据来看，15 城商品房去化周期（截至 4.24）为 798 天，上月同期为 646 天。土地市场供需两弱。从数据来看，100 大中城市本年累计（截至 4.24）成交土地建面同比-39.0%，上周累计同比-37.2%；本周 100 大中城市（4.11~4.24）土地成交溢价率 3.9%，上周 1.4%； 100 大中城市本年累计（截至 4.24）土地成交总价同比-55.1%，上周累计同比-54.7%。

融资压力大。从数据来看，境内地产债发行规模（4.14.24）累计同比-65.0%，上月规模同比-41.4%；境外地产债发行规模（4.14.24）累计同比-5.8%，上月规模同比 9.4%；信托融资规模（4.1~4.24）累计同比-77.3%，上月规模同比-84.7%。

投资策略：

央行态度明确，货币政策支持力度持续加强，调控放松走向高能级城市。4 月 18 日，央行、外管局印发通知，提出 23 条政策举措，提出“因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务。”3月以来对地产供需两端的金融支持不断加强，施策的调控政策放松也从低能级城市逐渐走向高能级城市。

在需求收缩和预期转弱的冲击之下，供需两端都面临极大的冲击，预计房企纾困和改善需求的措施都将更加积极主动。市场支持力度进一步加强已经是刻不容缓，政策基调从去年年底的纠偏逐渐转向支持。在当前政策基调与鼓励方向都较为明确的情况下， 金融机构对支持房企纾困和项目并购整合的主动性将进一步加强。各个地方政府在改善需求方面也会更加有的放矢。虽然近期疫情的多点爆发影响了政策的落地与起效，打击了市场信心。但政府提振市场的决心已经较为清晰，随着房企纾困路径的日益清晰，供需两端维稳政策效果的逐渐显现，行业销售企稳回暖将渐行渐近。

我们建议配置高信用的优质房企龙头。诸多风险较大的低信用民企，接下来依然面临着极大的流动性压力，可能难以支撑到市场回暖的时候就会继续暴雷；而且频繁的负面消息与几乎丧失的拿地能力，也极大的损害了企业的市场声誉与未来的发展空间。而高信用的优质房企在频繁暴雷的行业背景之下，在销售端更能获得购房者的信任；在供给端又能不断获得金融机构的融资支持，在当前的市场环境下依然拥有公开市场拿地和并购获取项目的能力；在政府推动民营房企纾困的过程中，高信用的央企国企地产和稳健经营的民营龙头，还有机会承接出险房企的核心资产，在行业出清过程中进一步整合优质资源。市场声誉与经营实力为高信用房企的未来发展奠定了基石， 有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A，保利发展，金地集团，也建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。