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2022年03月07日发布

市场行情： 本周（ 2.26-3.4） A 股地产指数（申万房地产）涨幅 1.23%（ 上周-3.22%）， A 股大盘（ 万得全 A）涨幅-1.27%（上周-0.45%）；H 股地产指数（ 克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.39% （上周-9.78%）， H 股大盘（恒生指数）涨幅-3.79% （上周-6.41%）。

本周 A 股、 H 股地产板块表现均强于大盘。

行业基本面：

新房销售持续低迷，二手房成交有回暖迹象。从数据来看，45 城商品房累计销售面积（ 2.12.27）同比-27.9%，上月同比-27.1%；16 城二手房成交面积（ 3.13.4）同比-20.9%，上月同比-32.7%。

去化周期持续上升。 从数据来看， 15 城商品房去化周期（截至 3.4）为 590 天，上月同期为 540 天。

土地市场供需两弱，一线城市土地供应有所回暖。 从数据来看， 100 大中城市本年累计（截至 3.6） 成交土地建面同比-48.8%，上周累计同比-45.1%；本周 100 大中城市（ 2.28~3.6）土地成交溢价率 1.4%，上周 1.3%； 100 大中城市本年累计（截至 3.6）土地成交总价同比-66.6%，上周累计同比-64.5%。

房企内债发行持续回暖，外债与信托发行持续低迷。 从数据来看， 境内地产债发行规模（ 3.13.6）累计同比-12.2%，上月规模同比-18.3%；境外地产债发行规模（ 3.13.6）累计同比-86.0%，上月规模同比-90.1%；信托融资规模（ 3.1~3.6）累计同比-91.6%，上月规模同比-51.2%。

投资策略： 近期郑州市发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，在供需两端都给与了较大力度的支持。我们认为郑州作为重要二线省会城市，出台此等全面的供需两端支持政策具有很强的示范效应，其信号意义远超近期三四线城市放松放贷政策的行为。

3 月 2 日，中国银保监会主席郭树清表示，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，最近银保监会、人民银行将出台一个新文件，做好对“ 新市民” 的服务工作，这个人口数量大概有 3 亿多，他们都面临着安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老这些需求。 3 月 5 日发布的《政府工作报告》也指出，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

我们认为，中央对地产调控的态度有了较为明显的转变，政策的关注点正从房企资金面的风险转移到需求端的失速下滑带来的恶行循环风险。 在当前政策基调与鼓励方向都较为明确的情况下，需求端政策的支持有望更为精准与密集，金融机构对供需两端的支持力度也有望进一步加强。“三亿新市民”的住房刚需有望成为下一阶段政策支持的重点，也有望成为低能级城市销售颓势扭转的重要支撑。

我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部的稳健央企地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。

风险提示： 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。