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2022年02月14日发布

投资摘要：

市场行情：本周（2.5-2.11）A 股地产指数（申万房地产）涨幅 4.00%（上周-4.20%），A 股大盘（万得全 A）涨幅 1.24%（上周-5.01%）； H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅 4.35% （上周 3.82%）， H 股大盘（恒生指数）涨幅 1.36% （上周 4.34%）。本周 A 股、H 股地产板块表现均强于大盘。

行业基本面：

春节假期销售冷淡， 新房销售和二手房交易数据同时大幅度下滑。 从数据来看， 45 城商品房累计销售面积（2.12.7）同比-92.9%，上月同比-27.1%；16 城二手房成交面积（2.12.10）同比-81.6%，上月同比-30.1%。由于销售数据的下滑较为严峻，新房库存和去化周期有所上升。从数据来看，15 城商品房去化周期（截至 2.10）为 552 天，上月同期为 492 天。

在开发商销售不振与资金面紧张的情况下，土地市场供需两弱，土地成交持续下滑。从数据来看，100 大中城市本年累计（截至 2.6） 成交土地建面同比-60.0%，上周累计同比-52.3% ；本周 100 大中城市 （1.31~2.6 ）土地成交溢价率 31.3%，上周 2.0%；100 大中城市本年累计（截至 2.6）土地成交总价同比-75.4%，上周累计同比-68.2%。

由于春节假期的到来，近期房企几乎未进行任何内债、外债和信托融资。从数据来看，境内地产债发行规模（2.12.11）累计同比-100.0%，上月规模同比-57.5%；境外地产债发行规模（2 .12.11）累计同比-100.0 %，上月规模同比-86.7%；信托融资规模（2.1~2.11）累计同比-86.3%，上月规模同比-84.7%。

投资策略：春节假期房地产市场成交依旧冷淡，销售与土地市场成交规模继续下行。房企的投资意愿本质上还是要根据销售预期而定，节后央行和部分城市对保障性住房金融支持力度加大、全国性预售资金监管意见出台等一系列市场维稳的政策正陆续落地。我们认为，政策的关注点正从房企资金面的风险转移到需求端的失速下滑带来的恶行循环风险。后续需求端的呵护政策将有望加速落地，稳定购房者预期，方向上可能是通过调整购房限制来满足购房者的合理需求，部分区域的限购政策可能调整，以释放部分购房需求，扭转销售端量价齐跌的局面。

我们认为融资段的呵护政策将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A ，保利发展，金地集团。融资端的支持，也会在满足了头部的稳健央企地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。

风险提示：行业政策进一步趋严的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险