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2022年04月19日发布

市场行情：

本周（4.9-4.15）A股地产指数（申万房地产）涨幅-2.90%（上周1.64%），A股大盘（万得全A）涨幅-2.46%（上周-1.74%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-1.81%（上周10.65%），H股大盘（恒生指数）涨幅-1.62%（上周-0.76%）。本周A股、H股地产板块表现均弱于大盘。

行业基本面：

疫情持续冲击销售。从数据来看，45城商品房累计销售面积（4.14.14）同比-53.8%，上月同比-41.7%；16城二手房成交面积（4.14.17）同比-34.9%，上月同比-30.3%。

去化周期继续上升。从数据来看，15城商品房去化周期（截至4.16）为769天，上月同期为618天。

土地市场继续下行。从数据来看，100大中城市本年累计（截至4.17）成交土地建面同比-40.1%，上周累计同比-38.1%；本周100大中城市（4.11~4.17）土地成交溢价率0.4%，上周0.2%；100大中城市本年累计（截至4.17）土地成交总价同比-56.8%，上周累计同比-55.5%。

融资压力大。从数据来看，境内地产债发行规模（4.14.17）累计同比-50.6%，上月规模同比-41.4%；境外地产债发行规模（4.14.17）累计同比-57.2%，上月规模同比9.4%；信托融资规模（4.1~4.17）累计同比-75.0%，上月规模同比-84.7%。

投资策略：

货币政策对市场的支持力度正在持续加强。央行金融市场司司长邹澜4月14日表示，近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。4月15日，央行决定下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5300亿元。

因城施策的调控政策放松也从低能级城市逐渐走向高能级城市。4月11日，苏州放松新房限购和二手房限售。4月12日，南京两区放松限购、上海临港片区放松限购。

疫情反复之下，销售压力进一步凸显。更多城市限购限贷限售的放松和房贷利率的进一步下行已经逐渐成为现实性的选择。在需求收缩和预期转弱的冲击之下，供需两端都面临极大的冲击，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标将面临极大挑战，市场支持力度进一步加强已经是刻不容缓。市场的健康稳定发展，既是防范化解风险的需要，也是行业向新发展模式转型的基础。

我们认为中央对地产调控的态度有了较为明显的转变，政策基调从去年年底的纠偏逐渐转向支持。在当前政策基调与鼓励方向都较为明确的情况下，金融支持与地方调控将有望持续发力。虽然高频数据显示当前的市场销售依然在持续下行，但随着政策的释放，部分城市已经有回暖的迹象。虽然近期疫情的多点爆发可能影响销售的复苏，但政府提振市场的决心已经较为清晰，随着供需两端政策效果的逐渐显现，行业销售回暖已经渐行渐近。

短期而言，随着政策的陆续释放与支持预期的提升，这段时间行业政策氛围较为友好，市场对于民企违约风险的降低会存在较大的博弈。但诸多风险较大的低信用民企，接下来依然面临着极大的流动性压力，可能难以支撑到市场回暖的时候就会继续暴雷；而且频繁的负面消息与几乎丧失的拿地能力，也极大的损害了企业的市场声誉与未来的发展空间。因此我们认为，长期而言，持有高信用的房企才是更为稳健的策略。在各企业频繁暴雷的行业背景之下，在销售端，高信用房企更能获得购房者的信任；在供给端，高信用房企不断获得金融机构的融资支持，在当前的市场环境下依然拥有公开市场拿地和并购获取项目的能力。市场声誉与经营实力为未来的发展奠定了基石。

回顾历史，在政策松动的早期，随着政策的陆续释放与支持预期的提升，政策博弈占据主导，板块往往β收益显著。随着行政政策与货币政策效果的逐渐显现，抓住行业复苏时机，经营上更为拔尖的房企开始走出α收益。我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部的稳健央企地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。