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2022年08月22日发布

市场行情：

本周（8.15-8.19）A股地产指数（申万房地产）涨幅3.29%（上周1.67%），A股大盘（万得全A）涨幅-0.28%（上周1.68%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅2.59%（上周-4.53%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.00%（上周-0.13%）。本周A股、H股地产板块表现均强于大盘。

行业基本面：

新房销售有所改善，二手房维持复苏态势。从数据来看，41城商品房累计销售面积（8.18.18）同比-24.6%，上月同比-32.3%；16城二手房成交面积（8.18.18）同比20.5%，上月同比0.6%。

去化周期下降。从数据来看，15城商品房去化周期（截至8.18）为607天，上月同期为645天。

土地市场维持弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（截至8.21）成交土地建面同比-23.7%，上周累计同比-23.7%；本周100大中城市（8.1~8.21）土地成交溢价率7.0%，上周3.2%；100大中城市本年累计（截至8.21）土地成交总价同比-43.0%，上周累计同比-42.9%。

融资形势依旧严峻。从数据来看，境内地产债发行规模（8.18.21）累计同比-56.1%，上月规模同比-36.6%；境外地产债发行规模（8.18.21）累计同比-75.8%，上月规模同比-28.7%。信托发行规模（8.1~8.21）累计同比-87.1%，上月规模同比-87.3%。

投资策略：

我们认为，地方政府和中央各部委正加速落地政治局会议提出的“稳定房地产市场”的指导方针，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策有望正进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强。8月22日，5年期以上LPR下调15基点，货币政策持续主动发力，积极稳定楼市预期。8月19日，交易商协会再次召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资；目前已知的首批试点企业包括以下六家：龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团，后续试点或将不仅限于以上六家民营房企。同时，住建部、财政部、央行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，各地也密集出台楼市政策，降低首付、提升公积金贷款额度、放松限购以及发放购房补贴等措施都屡见不鲜。

我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。融资端的支持，在满足了头部的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。