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2022年07月04日发布

本周新房二手房市场继续回暖，新房同比环比维持正增长。近期多个核心城市密集出台落户放松政策，上海单月内连续两次出台落户放松政策。我们认为核心城市密集出台落户放松，将进一步增强这些城市对高校毕业生的吸引力，从而一定程度上增加当地住房的需求。

近期高频销售数据表现亮眼，环比持续提升。主要有三点原因：（1）“四限”政策持续放松，疫情影响得到控制；（2）传统季节因素，6 月末房企冲销量加大推盘力度；（3）少数城市有集中签约或安置房问题。我们认为当前一二线城市的“四限”政策仍有进一步放松空间，尤其是商贷首付比例及二套房认定标准方面。考虑到去年 7 月基数较低，我们预计未来数周同比降幅降较上半年明显缩窄，但由于冲量节点已过，环比可能面临下行压力。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为 4.4%，领先大盘 2.72 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 3 名。本周上涨个股共 72 支，较上周减少 19 支，下跌股数为 55 支。 （若无特殊说明，报告中本周指 6.25-7.2 当周）。

新房成交情况：本周 30 个城市新房成交面积为 657.4 万平方米，环比提升23.8%，同比提升 12.6%。长三角珠三角核心城市显著复苏，上海、广州、深圳、杭州、温州、宁波、青岛等城市本周销量同比为正。其中样本一线城市的新房成交面积为 121.1 万方，环比 33.2%，同比 15.9%；样本二线城市为356.3 万方，环比 0.2%，同比 0.8% ；样本三线城市为 180.0 万方，环比112.4%，同比 42.8%。从今年累计 26 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 7664.4 万方，同比下降-38.1%；一线城市为 1467.0 万方，同比-34.6%；二线城市为 4504.0 万方，同比-33.1%；三线城市为 1693.4 万方，同比-50.2%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的 11 个重点城市二手房成交面积合计 149.0万方，环比增长 1.2%，同比增长 1.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 37.4 万方，环比 20.6%；样本二线城市为 93.5 万方，环比-3.0%；样本三线城市为 18.1 万方，环比-8.4%。年初至今累计二手房成交面积为2654.2 万方，同比变动为-30.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 734.4 万方，同比-40.7%；样本二线城市为 1594.4 万方，同比-22.9%；样本三线城市为 325.4 万方，同比-22.9%。

重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率增加。根据 Wind 行业房地产指标统计，本周（6.27-7.3）共发行房企信用债 11 只，环比减少了 10只；发行规模共计 80.6 亿元，环比减少 62.9 亿元，总偿还量 123.17 亿元，环比减少 34.9 亿元，净融资额为 -42.57 亿元，环比减少 28 亿元。融资成本来看，招商蛇口短期融资券（-40bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城 A；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。