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2022年06月20日发布

周度观点：本周各地楼市政策延续改善，郑州、南京等城市发文促进房地产市场平稳发展，包括调整限购、房贷、公积金、预售监管金等政策。从楼市成交看，重点50城本周新房成交环比回升40%，6月前17日新房日均成交同比降幅较5月收窄14.5pct。从微观调研看，近期杭州等高能级城市楼市已小幅回温，到访、成交不同程度改善。随着疫情控制与政策加大发力，预期稳定下下半年房地产有望温和修复，尤其是基本面较好的高能级城市。投资建议方面，下半年有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。开发板块建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。

政策环境监测：1）各地楼市政策延续改善；2）青岛第二批集中土拍热度小幅回升。

市场运行监测：1）成交环比显著改善，后续有望延续。本周新房成交4.6万套，环比升40.1%；二手房成交1.9万套，环比升15.2%。6月前17日新房日均成交同比降35.9%，降幅较5月收窄14.5pct。后续政策发力有望推动成交缓慢改善，当前至三季度初为重要观察窗口。2）改善型需求占比环比上升。2022年5月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.9pct至81.8%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。4）土地成交、溢价率下降，一线占比回落。上周百城土地供应建面5468万平、成交建面2523.3万平，环比降4.5%、8.4%；成交溢价率3.1%，环比降0.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比11.8%、28.6%、59.7%，环比分别降11.5pct、升2.6pct、升9pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行129亿元，环比增加104亿元；海外债发行0.7亿美元，环比降3.7亿美元；重点房企发行利率为2.95%-3.90%，可比发行利率较前次多数下行。2）地产股：本周房地产板块跌0.31%，跑输沪深300（1.65%）；当前地产板块PE（TTM）11.93倍，估值处于近五年77.42%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华发股份、金科股份、鲁商发展；南向资金净流入前三房企为中海发展、华润置地、龙湖集团。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。