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2022年06月13日发布

本周房地产放松政策继续扩散，广州限购略有放松，上海落户政策放松也相当于限购的变相放松；同时多个核心二线城市出台“四限”宽松政策。在全国多地楼市持续“松绑”、出台支持类政策的环境下，近期新房、二手房成交数据出现边际环比改善。部分核心城市需求强劲，相对小幅的宽松即可有效激活市场，如杭州出台“杭三条”后三周二手房成交面积环比跳增113%；北京、上海楼市随着疫情影响消退逐步恢复，本周上海新房成交面积环比跳增 130%；此外南京、成都、济南等政策放松力度较大的城市环比均有不同程度改善，但同比数据依然表现较差，市场全面复苏尚需时间。结合本周一线城市相继出台宽松政策，我们认为房地产宽松政策将进一步向核心一二线城市蔓延，力度将持续加大，直至市场基本面明显改善。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为 0.04%，落后大盘 3.62 个百分点，在 29个中信行业板块排名中位列第 23名。本周上涨个股共 52支，较上周增长 2 支，下跌股数为 82 支。（若无特殊说明，报告中本周指 6.4-6.11 当周）。

新房成交情况：本周 30 个城市新房成交面积为 293.1 万平方米，环比提升7.9%，同比下降 42.7%。其中样本一线城市的新房成交面积为 59.3 万方，环比 25.1%，同比-36.8%；样本二线城市为 170.3 万方，环比 5.6%，同比-41.4% ；样本三线城市为 63.5 万方，环比 0.9%，同比-50.1%。从今年累计 23 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 6045.1 万方，同比下降-44.4%；一线城市为 1161.4 万方，同比-40.7%；二线城市为 3539.3 万方，同比-39.6%；三线城市为 1344.4 万方，同比-55.9%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的 11 个重点城市（东莞数据未更新，本周剔除）二手房成交面积合计 123.9 万方，环比增长 33.9%，同比下降17.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 24.1 万方，环比16.5%；样本二线城市为 84.5 万方，环比 45.6%；样本三线城市为 15.3 万方，环比 11.0%。年初至今累计二手房成交面积为 2210.0 万方，同比变动为-34.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 637.4 万方，同比-42.2%；样本二线城市为 1302.7 万方，同比-29.7%；样本三线城市为 269.9万方，同比-29.7%。

重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率降低。根据 Wind 行业房地产指标统计，本周（6.6-6.12）共发行房企信用债10只，环比减少11只；发行规模共计70.81亿元，环比减少134.8亿元，总偿还量65.46亿元，环比减少 30.01 亿元，净融资额为 5.35 亿元，环比减少 104.79 亿元。融资成本来看，北京天恒短期融资券（-51bp）、首都开发 5 年期定向工具（-47bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城 A；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。