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2022年06月27日发布

首轮集中供地推出规模降幅明显[Table_Summary]，各城市土地市场热度分化。22城首批共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平米，同比去年首批次下降58.5%。22城集中供地成交397宗，共计成交出让金4969亿元，较去年首轮下降6成，总成交率84.65%。流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三轮集中供地明显减少。从溢价率来看，首轮土拍触顶成交地块较少，整体溢价率在4%左右。拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台拖底明显。整体来说，首批次土拍中仅深圳、杭州、合肥、厦门的土拍热度较高，沈阳、长春、济南、天津等城市土拍遇冷明显，仍有地块流拍。6月23日苏州和合肥开启了2022年的第二轮集中出让，苏州表现平稳，合肥二轮土拍热度下滑。

6月重点32城累计销售面积（截至24日）同比-16%，环比+63%。其中一线城市同比-28%，环比+153%；二线同比-5%，环比+69%；三四线同比-35%，环比+18%。据CRIC监测，80个重点城市6月前20日累计成交量达1416万平方米，环比增长18%，较2022年6月同期回落41%。回暖原因一方面是政策刺激作用开始显现，另一方面也受节假日期间促销活动、部分城市优质项目集中热销的拉动。32城数据与CRIC数据存在差异，主要由于部分城市数据中包含非市场性因素，如有前期签约项目集中备案等，尤其是青岛、广州，苏州和连云港等城市的数据都出现了明显的异动。目前市场未出现实质性转变，但企稳信号已较为明确。

6月以来多地政策放松持续加码。1）房贷利率下降。6月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，分别较上月回落49个、23个基点。2）贷款额度、首付款比例、限购以及购房与人才补贴方面均有放松。淮安、黔东南等城市上调贷款额度；成都、泉州、廊坊等城市首套房低至20%首付；武汉放松限购，本市户籍居民在限购区域已有2套住房的可以新增购买一套，非本市户籍居民家庭，缴纳社会保险或个人所得税年限下调；淮安、宝鸡、咸阳等地有针对性地发放购房补贴、人才补贴。

2022年以来19城实行房票安置，目前政策效果尚不达预期。2022年以来郑州、宁波奉化、南京溧水等19城相继落地房票安置政策，房票安置可以将货币补偿资金提前锁定在住房领域，一方面有助于对未安置群体的妥善安置，另一方面有利于提振市场信心、加速去化。但是房票解决安置的根本资金问题，目前救市政策效果不达预期，例如南京溧水区部分项目仍是零认购。其原因主要包括：1）行业下行阶段市场信心仍存在不足；2）受限于地方财政压力，房票发放数量有限；3）对房票资金结算担忧导致房企参与积极性不高。

投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。