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土地市场依旧偏冷,各房企战略如何变化?

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概述

2022年04月21日发布

2022Q1全国土地供应及成交情况

土地供给方面,2022Q1全国土地出让金同比-53%,其中,3月单月土地出让金同比-45%。2022Q1全国全口径累计推出土地建面为8.4亿平,同比-22%,累计成交建面6.4亿平,同比-29%,全口径出让金0.62万亿元,同比-53%,其中住宅出让金达0.23万亿元,同比-55%。从溢价率数据来看,2022Q1一线城市溢价率不高,其中广东和深圳为0%;而二线及三四线城市的溢价率均维持稳定但较去年年底有所提升。流拍率方面,2022Q1全国流拍率水平自1月份以来,逐步走低,从1月的13.59%下降至3月的7.85%。

高总价及高溢价率地块的城市分析

2022Q1,总价超过50亿元的地块数只有两块分别在2月和3月,位于北京和上海。从高溢价率城市数目来看,2022年3月,溢价率超过30%的城市数目较2月增加了11个城市。从全口径土地溢价率数据来看,3月单月溢价率超过30%的城市数为14城(1月、2月分别为8、3城),溢价率超过20%的城市数为14城(1月、2月分别为15、10城)。从住宅土地溢价率数据来看,3月单月溢价率超过30%的城市数为11城(1月、2月分别为6、6城),溢价率超过20%的城市数为16城(1月、2月分别为8、11城)。

2022Q1样本房企拿地情况梳理

2022Q1龙头房企拿地金额同比下降68%,成长型房企同比下降87%,中型房企同比下降78%。从各梯队拿地同比增速表现来看,一季度各梯队房企拿地态度趋于保守,增速均显着下滑。59家样本房企自2018年以来拿地溢价率整体呈现下滑的趋势,但“两集中”政策实施后,2022Q1拿地溢价率下降至5.5%。2022Q1,样本房企在一线城市拿地金额占比由2021年的18%降至14%,在二线城市拿地金额占比由54%下降至53%,在三四线城市的拿地金额占比为32%,上升3pct。样本房企拿地区域仍以二线城市为主。

投资建议

2022年一季度,受房企信用风险及疫情影响,房地产销售表现较差,行业基本面数据持续回落,但随着政策端出现明显边际改善的迹象,以及各地持续放松调控政策,预计板块估值有望持续修复,继续看好板块的投资机会,建议关注业绩确定性强且安全度较高的龙头房企保利发展、招商蛇口、华侨城A、万科A、滨江集团等。相关受益标的有金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团、绿城中国、中国海外发展等。

风险提示

销售回暖不及预期,房地产调控政策收紧。

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