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2022年06月20日发布

行业追踪（2022.6.11-2022.6.17）

5月单月销售环比转正

本周统计局公布了1-5月的房地产数据。

5月单月销售环比转正，三季度销售增速有望进一步改善。1-5月销售金额同比-31.5%，增速较1-4月下降2.0pct，其中住宅销售金额同比-34.46%；5月单月销售金额环比+29.7%，同比-37.7%，降幅较4月收窄8.9pct。1-5月销售面积同比-23.6%，增速较1-4月下降2.7pct，其中住宅销售面积同比-28.13%。5月单月销售面积环比+25.8%，同比-31.8%，降幅较4月收窄7.2pct。5月单月销售均价为9615元/平，环比+3.1%，同比-8.7%，降幅较4月收窄3.8pct。我们预计，下半年低基数效应之下，随着需求侧预期惯性修复，三季度销售增速有望进一步脉冲改善。

5月开发投资环比提升，或将继续承压。1-5月房地产开发投资累计完成额同比-4.0%，较1-4月下降1.3pct。5月单月同比-7.8%，降幅较4月缩窄2.3pct，环比增速由负转正+14.0%，较4月改善28.1pct。供需政策推动下投资端和销售端均出现单月环比指标回暖，但投资增速表现弱于销售。到位资金同比增速走低。1-5月全国房地产开发企业到位资金同比-25.8%，增速较1-4月下降2.2pct。5月单月到位资金环比+14.6%，同比-33.4%，降幅较4月收窄2.2pct。其中：1）销售回款：1-5月定金及预收款同比-39.7%，5月单月同比-48.7%，环比+21.9%，环比增速弱于商品房销售金额。1-5月个人按揭贷款同比-27.0%，5月单月同比-34.4%，环比+4.76%。2）外部融资：1-5月国内贷款同比-26.0%，5月单月同比-34.0%，环比-7.9%；1-5月自筹资金同比-7.2%，5月单月同比-13.2%，环比+23.6%。

6月新房及二手房成交显著回暖

新房市场本周成交606万平，月度同比-21.77%，相较上月改善21.71pct；累计库存15507万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交171万平，月度同比-10.59%，相较上月改善17.63pct。土地市场本周成交建面1874万平，滚动12周同比-32.98%；成交总额486亿元，滚动12周同比-52.07%；全国平均溢价率+5.77%，滚动12周同比-16.59pct。本周申万房地产指数-0.31%，较上周提升0.47pct，涨幅排名23/31，跑输沪深300指数1.96pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.86%，较上周提升3.84pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数0.51pct；克而瑞内房股领先指数为-3.64%，较上周提升1.32pct。

交易复苏，迎接分化

5月政策成效初显，基本面迎来弱复苏，销售、投资等核心指标单月环比转正，有望推动板块估值进一步修复。如若压制需求的系统性因素可继续缓解，我们认为需求复苏将率先由国央企和头部公司吸收，行业或将从信用分化加速演变至销售分化，形成“弱复苏、强分化”格局，而优质房企也将进一步受益于本轮非对称性复苏。

投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期