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国家统计局2022年1-5月行业数据跟踪-销售环比年内首次转正,开发投资单月降幅收窄

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概述

2022年06月16日发布

销售进入筑底阶段,预计6月继续修复。2022年1-5月,销售面积、销售金额增速分别为-23.6%、-31.5%;5月单月,销售面积、销售金额增速分别为-32%、-38%,较上月+9pct、+7pct,环比增速分别为26%、30%,为今年以来首次环比转正,5月销售边际好转、拐点初现。5月住宅销售均价为9877,同比下降8%,环比上升2%,房价也呈现出一定边际修复迹象。政策组合拳的效果开始显现,从我们跟踪的高频数据来看,6月前半月部分城市的销售情况开始回暖,我们预计6月的销售数据将继续修复,销售已经进入筑底阶段。

土地成交依旧低迷,溢价率进一步下降。2022年1-5月,土地购置面积、土地成交价款同比分别下降45.7%、28.1%。5月单月土地购置面积增速为-43%,较上月上升14pct,受资金和销售预期的影响,土地成交依旧十分低迷。5月百城成交土地面积同比下降37.07%,为2015年以来的历史低点;百城土地溢价率2.2%,处于年内的低点,从今年首轮土拍的结果来看,各城市出让优质地块比例加大,并且拿地主力以央国企为主,我们认为这些强信用房企将率先迎来盈利修复。

开工未见好转,施工面积累计增速史上首次转负。2022年1-5月,新开工面积同比下降30.6%,5月单月增速为-42%;1-5月施工面积累计同比下降1%,为历史上首次转负,5月单月增速为为-40%,在销售回款困难的影响下,施工开展受阻,但“保交付”仍是第一要务,施工仍有一定支撑;竣工面积累计同比下降15.3%,5月单月增速为-31.26%,竣工下降主要系疫情和资金影响了竣工进程。

开发投资增速继续走低,单月降幅收窄。2022年1-5月,全国房地产开发投资完成额同比减少4.0%,5月单月投资增速为-7.8%,降幅较上月收窄2.3%,由于土地成交和施工双双下行之下,开发投资继续下台阶,三季度内预计仍将持续处于下行趋势。

到位资金下滑,外资持续增长,销售回款好转。5月单月,到位资金增速为-33%,较上月增速下降13pct,又创新低。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-34%、-13%、-34%、-49%,分别较上月-6pct、-7pct、+8pct、+4pct,定金增速下降幅度较上月收窄,主要得益于销售边际修复。

投资建议:目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复,政策的宽松已经逐步过渡到了高能级城市,从5月基本面数据来看政策效果已经开始显现,预计6月销售将继续修复;同时土拍市场优质地块比例加大,溢价率处于历史低位,中长期来看,土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。在“稳增长”主线下,央国企仍有上行空间,在销售企稳和收并购规模加大的预期之下,优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司:招商积余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)。

风险提示:销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。

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