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2022年05月16日发布

行业点评

本周A股地产表现良好，港股地产和物业略有承压。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0%，恒生中国企业指数涨跌幅为0%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和-2%。

无重点城市集中土拍，土拍市场热度较低。本周全国300城宅地成交建面561万㎡，单周环比-11%，单周同比-74%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面14377万㎡，累计同比-55%；年初至今，建发房产、绿城中国、华润置地、中海地产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

本周一手房销售环比上升、同比下降。本周40个城市商品房成交合计419万平米，周环比+99%（上周五一备案数据小），周同比-51%，其中：一线城市周环比+124%，周同比-45%；二线城市周环比+95%，周同比-49%；三四线城市周环比+100%，周同比-63%。

本周二手房销售环比上升、同比下降。本周17个城市二手房成交合计159万平米，周环比+182%（上周五一备案数据小），周同比-25%，其中：一线城市周环比+152%，周同比-39%；二线城市周环比+187%，周同比-14%；三四线城市周环比+348%，周同比-61%。

一二线、长三角城市加速出台调控宽松政策。自4月29日中央政治局召开会议后，各地方政府加速出台房地产调控宽松政策，本周长三角、一二线城市有较大范围宽松政策出台，苏州、长沙、南京、东莞、常州等重点城市先后变相放松限购限售刺激购房需求。截至5月中旬，住建部22个重点城市中已有十余个城市出台不同程度的调控宽松，我们预计未来更多新一线城市（尤其是基本面好的杭州、合肥、成都等）也将适度放开限购限售，其市场有望率先恢复。

信贷数据走弱，房贷利率仍有下降空间，首套房贷款利率下限应运下调。2022年4月新增人民币贷款6454亿元，预期1.4万亿元，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。4月贝壳研究院百城首套房贷款利率为5.17%（五年期以上LPR+57BP），二套房贷款利率为5.45%（五年期以上LPR+85BP），仍有较大的下降空间。5月15日，央行和银保监会发布通知：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点（4.4%），二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（5.2%），首套房贷款利率的下调对刚需和改善需求的释放均有促进。

投资建议

我们认为首套房利率下限下调将带动房贷利率的全面下降，同时全方位的调控宽松将加码。地产板块，推荐重点布局优质城市、产品服务力强的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，看好物管业务有密度、增值服务发展好的民营物管公司，推荐金科服务，碧桂园服务。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约