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2022年03月15日发布

行业点评

本周地产、物业板块表现均相对低迷。 本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为-5.5%，在各板块中位列第 22； WIND 港股房地产板块涨跌幅为-5.2%，在各板块中位列第 10。 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-12.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-8.1%，沪深 300 指数涨跌幅为-4.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-4.4%和-8.4%。

本周宅地成交活跃度较低。 本周全国 300 城宅地成交建面 198 万㎡，单周环比-48%，单周同比-87%，平均溢价率 5%。 2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 7511 万㎡，累计同比-58%。

本周一手房销售面积环比、同比下降。 本周（ 3 月 5 日-3 月 11 日）， 40 个城市商品房成交合计 382 万平米，周环比-20%，周同比-46%。 其中， 一线城市： 周环比-12%，周同比-46%； 二线城市： 周环比-18%，周同比-37%； 三四线城市： 周环比-34%，周同比-70%。

本周二手房成交面积环比微升、同比下降。 本周， 17 个城市二手房成交合计 141 万平米，周环比+4%，周同比-32%。 其中， 一线城市 ： 周环比+4%，周同比-35%； 二线城市： 周环比+5%，周同比-26%； 三线城市： 周环比-15%，周同比-78%。

新增居民中长期贷款不及预期，亟待需求端宽松刺激。 ①中国 2 月新增居民中长期人民币贷款-459 亿人民币（同比-111%），自有该数据统计以来首次为负，居民中长期贷款为多房贷，新增值为负表示当月新偿贷额大于贷款额，居民购房意愿低迷。②近期全国多城市出台了信贷、落户、预售资金监管等方面宽松政策，但短期房地产市场销售仍未提振，新房销售呈持续下滑态势。③销售回款是房地产开发资金的重要来源， 其占比从 2014 年的 36%提升至 2021 年的 53%， 要促进房地产业良性循环和健康发展， 提振市场信心、保障销售回暖、维持房企的持续稳定发展尤为重要，我们认为当前亟待需求端的进一步放松，拉动销售增长。

土地出让金收入增速下滑，多城市放宽土拍门槛。 ①2021 年国有土地使用权收入为 87051 亿人民币，同比增加 3%，增速大幅下滑，创 2016 年来最低增速。 ②当前全国土拍市场相对低迷， 2022 年初至今宅地成交建面同比下滑 58%，且土拍参与者多为央企国企和地方平台企业，民企拿地意愿较弱。③2022 年一批次集中供地，多地下调土拍参与门槛，相较 2021 年第三批次土拍，重庆、长沙、成都、武汉、合肥等城市出台取消“竞自持”、下调保障性住房比例、 延长土地出让金缴纳周期等政策，东莞更是取消了去年设置的新房销售限价。我们预计为维持土地市场活跃度，未来在土拍端的政策宽松力度也将持续加大，房企拿地利润率或得以适度提升。

投资建议

预计未来房地产调控政策将以宽松为主，尤其是需求端的刺激将会加大。 地产板块， 我们看好销售逆势增长的房企， 推荐绿城中国、建发国际、滨江集团。 物业板块， 我们认为销售企稳后， 民营物业公司的关联房企流动性危机将解除，估值修复弹性较大， 推荐金科服务、碧桂园服务。

风险提示

房地产调控政策宽松不及预期；市场信心持续走低