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2022年01月18日发布

2021年房地产开发投资累计增速持续回落：2021年全年房地产开发投资完成额同比2020年+4.4%，较1-11月增速下降1.6pct，同比2019年+11.7%。我们认为2021年投资累计增速年内持续收窄的原因有以下几点：1）受疫情影响2020年开发投资完成额前低后高，2021H2受高基数影响增速下行；2）2021Q3以来受制于行业流动性收紧，房企拿地资金受限导致土地投资下行；3）新开工面积和竣工面积剪刀差造成施工面积增速年内持续下行（新开工面积-11.4%、竣工面积+11.2%）。

土地购置面积全年负增长，12月环比增速反弹：2021年开始实行22城集中供地以来土地购置面积增速逐级下行，全年累计增速同比-15.5%，降幅较2021年1-11月扩大4.3pct。我们认为，2021年土地购置面积下滑较多的主要原因为：1）房企融资受限+H2个人按揭贷款压降导致需求走弱，房企拿地资金有限；2）2021年首次实行两集中土拍，参拍门槛和竞拍要求等方面政策随市场调整，导致城市之间供应过于集中。针对以上两点，我们认为政策已在房企资金面上进行纠偏，第一点问题逐步缓解；2022年集中供地土拍进入第二年，政策稳定性会增强，土拍条件会较2021年有所好转，土地投资有望回暖，但节奏还需看房企资金面修复情况。

商品房销售面积和金额保持正增长：2021年商品房销售面积17.9亿平、销售金额18.2万亿元，分别同比+1.9%和+4.8%，较1-11月累计同比增速分别下滑2.9pct和3.7pct，较2020年增速分别下滑0.7pct和3.9pct。12月单月商品房销售面积和金额分别为2.1万亿平和2万亿元，环比增速分别为+41.2%和+39.9%。12月通常为年内推盘和销售高峰，2019年12月环比11月+44.71%，2020年为+43.96%。销售均价方面，12月单月销售均价9512元每平，同比2020年-3%，同比2019年+4%。

12月行业到位资金仍偏紧，资金倾斜优质房企：2021年全年房地产开发企业到位资金20.1万亿元，同比+4.2%，较1-11月回落3pct，较2020年全年回落3.9pct。其中，国内贷款和个人按揭贷款12月单月同比增速分别为-31.6%和+3.2%，同比增速进一步下探。从12月数据来看，我们认为房地产行业到位资金仍然趋紧，“宽信用”系列政策落实需要时间，其中财务稳健的优质房企获得资金倾斜的概率更大。我们认为，资金面好转的分化带动行业竞争格局的演化，高信用房企持续受益。

投资建议：继续看好高信用企业在本轮行业竞争格局演化过程中胜出，建议关注A股-万科A、保利发展、招蛇蛇口、金地集团、招商积余等；H股-华润置地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团等。

风险提示：政策纠偏推进速度不及预期、需求端修复不及预期。