理工酷

2022年07月18日发布

投资：上半年投资累计同比降至-5.4%，6月单月投资环比+24.7%。1-6月份，全国房地产开发投资额为68314亿元，同比减少5.4%，较前值降低1.3pct；6月单月投资额为16180亿元，环比增长24.7%，同比减少9.4%。上半年销售萎靡、房企流动性持续承压、土地购置低迷、停工项目增多等拖累整体投资的诸多基本面因素仍将继续存在，我们预计下半年投资形势依然严峻，同比跌幅有较大概率进一步扩大。

拿地：上半年土地购置面积累计同比-48.3%，在近期供给增加、销售回暖下，6月单月环比高增。1-6月累计土地购置面积为3628万方，同比减少48.3%，较前值降低2.7pct；6月当月值为1239万方，环比增长98.9%，同比减少52.8%，较前值降低9.7pct。6月单月拿地规模环比扩大涨幅，主要由部分尚未完成第一轮集中供地的城市推动。但从累计同比看，今年上半年土地市场成交冷淡，土地供应减少、房企拿地意愿不高的“供需双弱”特征突出。从22城第一轮集中供地成交情况看，目前国央企依旧是拿地主力；多数房企在销售萎靡、融资受限的环境下拿地积极性不足，拿地信心的修复的过程可能较为漫长。

新开工：上半年累计新开工面积同比-34.4%，6月单月环比小幅改善。1-6月份，全国累计新开工面积为66423万方，同比减少34.4%，较前值降低3.9pct；6月单月新开工面积为14795万方，环比增长24.4%，同比减少45.1%，较前值降低3.2pct。新开工单月环比连续两月正增长，因房企临近半年节点加大了推盘力度，销售的小幅回暖推动环比增长。但新开工累计同比持续下滑，一方面是由于市场下行，房企销售面临较大压力；另一方面是近期各地传出房企施工停摆、业主集体停贷的负面消息，或将推动银行信贷收缩、预售资金监管收紧，从而进一步加大房企流动性压力，影响新开工意愿。竣工：上半年累计竣工面积同比-21.5%，降幅较前值扩大6.2pct。1-6月份，全国累计竣工面积为28636万方，同比减少21.5%，较前值降低6.2pct；6月单月新开工面积为5274万方，环比增长58.3%，同比减少40.7%，较前值降低9.5pct。本月竣工累计同比跌幅进一步扩大，主要受制于房企资金压力，预计短期房企竣工将持续承压。

销售：上半年商品房销售同比降幅较大，近期环比改善，总量依然偏弱。1-6月份，全国商品房销售金额为66072亿元，同比减少28.9%，较前值提高2.6pct；6月单月商品房销售金额为17735亿元，环比增长68.2%，同比减少20.8%。6月销售数据出现一定复苏，主要有三点原因：（1）“四限”政策持续放松；（2）5-6月疫情影响逐渐减轻；（3）传统季节因素，6月房企为冲销量，普遍加大了推盘力度。但整体上半年销售依然较为萎靡，叠加近期业主集体停贷等影响，一系列负反馈将影响购房者的信心。我们认为在近期地方政策放松频次不断提高的背景下，一二线城市“四限”依然有放松空间，特别是核心城市的商贷首付比例及二套房认定标准。

资金：上半年房企到位资金疲弱，累计同比-25.3%，降幅较前置小幅缩窄。单月环比涨幅扩大。1-6月份，房企到位资金累计值为76847亿元，同比减少25.3%，较前值提高0.5pct；6月单月到位资金为16443亿元，环比增长38.4%，同比减少23.6%，较前值提高9.8pct。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。尚存民企的融资环境亟需改善。

投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、销售强于大市、土储量足质优且恢复大规模拿地的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。