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2022年04月19日发布

投资：3月开发投资同比由正转负至-2.4%。1-3月全国房地产开发投资额27765亿元，同增0.7%，较前值降低3pct；3月投资额13265.6亿元，环降8.5%，同降2.4%。3月各地放松政策陆续出台对市场投资信心有一定提振作用，但是疫情反复再次对投资恢复形成拖累，叠加去年上半年基数较高，投资端较为低迷。我们预计在稳增长背景下，政策将进一步发力，促进行业恢复和经济增长。

拿地：3月土地购置跌幅企稳，成交价款降幅显著收窄。1-3月累计土地购置面积1339万方，同降41.8%，较前值增长0.5pct；3月值为501万方，环降40.2%，同降41.0%。1-3月土地成交价款672亿元，同降16.9%，较前值增长9.7pct；3月值为302.9亿元，环降17.9%，同降0.9%。根据中指，1-3月样本300城宅地出让金3099亿元，同降61.9%，较前值提高6.8pct；3月为1384亿元，同降48%。3月部分两集中城市陆续开始今年首轮集中拍地，土地供应量回升带动成交边际回暖，考虑到4月也有一些核心城市开始首轮集中拍地，预计土地市场还将延续回暖的态势。

新开工：新开工累计和单月跌幅均扩大。1-3月房企累计新开工面积29838万方，同比降低17.5%，较前值降低5.3pct；3月单月新开工14871.3万方，环比降低0.6%，同比降低22.2%，较前值降低10.1pct。受到土地成交量下降、部分房企资金面依然紧张以及销售持续下行的影响，房企新开工能力和意愿依旧较弱，预计短期房企新开工将延续颓势。

竣工：单月和累计竣工降幅均扩大至两位数。1-3月房企竣工面积16929万方，同降11.5%，较前值降低1.7pct；单月为4729.5万方，环降61.2%，同降15.5%。由于房企资金压力整体依然较大，施工进度较为缓慢，即使资金链有改善也会优先用于日常开支和偿债，使得竣工周期被拉长。叠加去年上半年竣工小高峰，预计今年上半年竣工将继续承压。

销售：3月销售额降低26.2%，降幅进一步走阔。1-3月累计商品房销售额29655亿元，同降22.7%，较前值降低3.4pct；3月14196亿元，环降8.2%，同降26.2%。根据中指数据，1-3月商品住宅销售额17826亿元，同降38%，较前值降低5.3pct；3月销售额6238亿元，同降45.9%。3月多部委发声强调化解房地产风险，财政部明确今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，各地“因城施策”从住房需求端松绑。但当前市场依然低迷，主要因为：1、当前政策主要集中于三四线及少部分二线城市，刺激程度不足；2、疫情使上海、深圳及周边具有需求潜力的市场陷入冰点；3、疫情和国际形势影响下购房者对未来收入预期下降，购房信心不足。预计后续将有更多二三线城市跟进政策，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间，销售回暖可期。

资金：房企到位资金随销售回款加速回落，增速创多年新低。1-3月房企到位资金累计38159亿元，同降19.6%，较前值降低1.9pct；3月为13016亿元，环降48.2%，同降23%。其中国内贷款/利用外资/自筹资金/定金及预收款/个人按揭贷款同比分别为-23.5%/-11.6%/-4.8%/-31%/-18.8%。行业仍处于较为艰难时刻，国内贷款上涨动力不足，定金及预收款和个人按揭贷款受销售下行影响，同比跌幅扩大拖累整体到位资金。

投资建议：地方政策持续放松，预计后续更多城市跟进，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。